부동산 정책 2026 현 정부 부동산 대책 종합 공급 세제 대출 규제지역

현재 부동산 시장을 규율하는 틀은 2025년 10월 15일 발표된 주택시장 안정화 대책입니다. 서울은 기존 4개 구(강남·서초·송파·용산)에 21개 자치구가 더해져 전역이, 경기는 과천·광명·성남(분당·수정·중원)·수원(영통·장안·팔달)·안양 동안·용인 수지·의왕·하남 등 12곳이 투기과열지구·조정대상지역으로 지정되었습니다.

이 규제지역의 주택담보대출 한도는 시가 15억원 이하 6억원, 15억원 초과 25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원으로 제한됩니다.

규제 범위는 그 뒤 더 넓어졌습니다. 국토교통부는 6월 30일 경기 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 투기과열지구 및 조정대상지역으로 추가 지정했고 7월 1일부터 효력이 생겼으며, 같은 지역의 토지거래허가구역 지정은 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 적용됩니다.

세제에서 가장 큰 변화는 다주택자 양도소득세 중과의 부활입니다. 유예가 2026년 5월 9일 종료되어 5월 10일부터 조정대상지역 주택을 팔 때 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산됩니다.

다만 5월 9일까지 토지거래허가를 신청하고 계약 체결 후 4개월 안에 잔금을 치르거나 등기한 경우에는 강남·서초·송파·용산구 주택이 9월 9일까지, 2025년 10월 새로 지정된 조정대상지역 주택이 11월 9일까지 중과가 유예됩니다.

공급은 착공 기준으로 관리되고 있습니다. 국토교통부는 9월 7일 주택공급 확대방안을 통해 2030년까지 수도권에 총 135만호, 연 27만호(과거 대비 1.7배)를 신규 착공하겠다는 목표를 제시했습니다.

2026년에는 주거비 부담이 적은 공적 임대주택을 최소 15.2만호(공공임대 14만호, 공공지원민간임대 1.2만호) 공급할 계획이며, 3기 신도시 인천계양지구는 2026년 첫 입주(약 1,300호)를 시작했습니다. 정부는 비아파트 공급 위축에도 대응해 앞으로 2년간 수도권 규제지역에 매입임대주택 6.6만호를 공급하는 방안을 별도로 내놓았습니다.

청약에서는 민영주택 신생아 특별공급이 6월 15일부터 신설되어, 만 2세 미만 자녀를 둔 가구가 혼인 기간과 관계없이 특별공급 물량의 10%에 청약할 수 있습니다. 청약 무주택 인정 기준인 소형·저가주택은 전용 60제곱미터 이하이면서 공시가격이 1억원(수도권은 1억6천만원) 이하인 주택입니다.

시장 지표는 상승과 진정을 오가며 완전히 안정되지는 않은 흐름입니다. 정부는 7월 중 의견 수렴과 토론회를 거쳐 세제·공급·금융을 아우르는 새 종합대책을 순차적으로 발표할 계획입니다.