규제지역 및 토지거래허가구역 서울 전역 및 경기 12개 지역 확대 지정
2025-10-15국토교통부
서울 전역과 경기 12개 지역을 조정대상지역 투기과열지구 토지거래허가구역으로 확대 지정하고, 수도권 규제지역 시가 15억원 초과 주택의 주담대 한도를 2억에서 4억원으로 축소했다.
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핵심 요약
현 정부는 2025년 출범 이후 6.27 가계부채 관리 강화방안, 9.7 주택공급 확대방안, 10.15 주택시장 안정화 대책을 연이어 발표하며 수요 억제와 공급 확대를 병행하는 기조를 강화했다. 6.27 대책은 수도권 규제지역 주택구입 목적 주담대 한도를 6억원으로 제한하고 다주택자 추가구입 주담대를 전면 금지했으며, 10.15 대책은 서울 전역과 경기 12개 지역을 조정대상지역 및 투기과열지구 토지거래허가구역으로 확대 지정하고 시가 15억원 초과 주택의 주담대 한도를 2억에서 4억원으로 축소했다. 9.7 대책은 2030년까지 수도권에 총 135만호 연 27만호 신규착공을 제시했으며 2026년 공적 임대주택 15.2만호 공급을 계획했다. 정책 효과로 거래량은 급감했으나 매물 잠김으로 서울 아파트값은 45주 연속 상승을 이어갔고, 입주물량 감소로 2026년 전세난 심화가 핵심 리스크로 부상했다. 단기 가격 안정과 중장기 공급 가시화 사이의 시차, 임차 시장 압박 완화가 향후 정책의 관건이다.
이슈 개요
핵심 쟁점
- / 6.27 가계부채 관리 강화방안에 따른 주담대 한도 6억원 제한과 다주택자 추가구입 대출 금지
- / 10.15 대책 서울 전역 경기 12곳 조정대상지역 투기과열지구 토지거래허가구역 확대 지정
- / 9.7 주택공급 확대방안 수도권 135만호 공급 및 2026년 공적 임대주택 15.2만호
- / 규제 강화 이후 거래량 급감에도 매물 잠김으로 인한 가격 상승 지속
- / 입주물량 급감에 따른 2026년 서울 전세난 심화 우려
검색 키워드
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이해관계자 분석
국토교통부 및 기획재정부 금융위원회
규제기관수요 억제와 공급 확대 병행을 통한 주택시장 안정 및 가계부채 관리
주요 요구사항
- • 규제지역 및 토지거래허가구역의 실효적 운영
- • 6.27 대출규제를 통한 가계부채 증가세 억제
- • 9.7 공급계획의 적기 착공과 신속 이행
무주택 실수요자 및 청년 신혼부부
수혜자내 집 마련 기회 보장과 과도한 가격 상승 및 전세난 완화 요구
주요 요구사항
- • 실수요자 대상 대출규제 합리적 예외 및 정책대출 확대
- • 공적 임대주택 및 공공분양 물량 조기 공급
- • 전세 시장 안정과 임차 부담 경감
다주택자 및 부동산 투자자
시민사회대출 전면금지 취득세 양도세 중과 등 과도한 규제에 반발
주요 요구사항
- • 양도세 중과 유예 연장 및 출구전략 마련
- • 토지거래허가 실거주 의무의 현실적 완화
- • 보유세 부담 예측 가능성 확보
건설업계 및 정비사업 조합
산업계공급 확대 기조는 환영하나 대출규제와 사업성 악화에 따른 착공 지연 우려
주요 요구사항
- • 정비사업 절차 간소화의 신속한 입법 이행
- • 공사비 상승 및 PF 자금 경색 대응 지원
- • 공급계획의 예측 가능한 인허가 일정
임차인 및 전세 세입자
수혜자입주물량 감소와 전세의 월세 전환으로 인한 임차 부담 급증에 대한 보호 요구
주요 요구사항
- • 전세 매물 확대와 임대주택 공급 가속
- • 전세대출 규제로 인한 실거주 이주 곤란 완화
- • 임대차 시장 안정 대책 마련
갈등 지점 분석
수요 억제 규제가 거래량은 급감시켰으나 매물 잠김으로 가격 상승을 막지 못해 규제 실효성을 둘러싼 정부와 시장 평가가 충돌한다.
국토교통부 및 기획재정부 금융위원회 vs 무주택 실수요자 및 청년 신혼부부
대출 전면금지 및 다주택자 세제 중과의 강도를 두고 시장 정상화를 위한 규제와 재산권 침해 및 출구 부재라는 입장이 대립한다.
국토교통부 및 기획재정부 금융위원회 vs 다주택자 및 부동산 투자자
임대 공급까지 함께 묶이면서 입주물량 감소와 전세난이 심화돼 실수요자가 매매와 임대 양쪽에서 압박받는 이중고가 발생한다.
임차인 및 전세 세입자 vs 건설업계 및 정비사업 조합
근거 및 데이터
관련 법령
주택법
상태: 현행 (수시 개정)
투기과열지구 및 조정대상지역 지정 근거 (제63조, 제63조의2)
주택의 공급 질서 및 분양가상한제 등 공급 규율
10.15 대책 규제지역 확대 지정의 법적 근거
부동산 거래신고 등에 관한 법률
상태: 현행 (수시 개정)
토지거래허가구역 지정 및 허가 대상 거래 규율 (제10조 등)
실거주 의무 및 허가 취득일로부터 2년 실거주 부과 근거
부동산 거래신고 의무 및 계약 증빙자료 제출 강화 근거
도시 및 주거환경정비법
상태: 현행 (수시 개정)
재건축 재개발 등 정비사업 절차 규율
9.7 대책 정비사업 절차 동시처리 및 조합설립 동의 간주 추진 근거
도심 내 주택공급 신속화의 제도적 기반
종합부동산세법
상태: 현행 (수시 개정)
주택분 종합부동산세 과세 및 다주택자 중과 규율
조정대상지역 확대에 따른 다주택자 보유세 영향 근거
공정시장가액비율 및 세부담 상한 규정
소득세법
상태: 현행 (수시 개정)
양도소득세 다주택자 중과 및 장기보유특별공제 배제 근거
1세대 1주택 비과세 요건 2년 보유 및 2년 거주 요건
10.15 대책 양도세 중과 적용 및 유예의 법적 기반
주요 통계 지표
서울 아파트 매매가격 2월 첫째 주 상승전환 이후 12월 셋째 주까지 45주 연속 상승 누적 상승률
누적 8.25퍼센트 상승
한국부동산원 주간 아파트 가격 동향 · 2025
10.15 대책 이후 서울 아파트 11월 매매 거래량 (10월 8663건 대비)
3203건 (전월 대비 72.6퍼센트 감소)
서울부동산정보광장 한국금융신문 보도 · 2025
12월 넷째 주(22일 기준) 서울 아파트 매매가격 주간 변동률
전주 대비 0.21퍼센트 상승
한국부동산원 주간 아파트 가격 동향 · 2025
서울 아파트 연간 입주 물량 (2025년 4만2천 가구 대비 2026년)
2만9천 가구 (31.6퍼센트 급감)
부동산R114 한국경제 보도 · 2026
9.7 대책 수도권 신규 주택 착공 목표 (2030년까지 총량 및 연간)
총 135만호 연 27만호 (과거 대비 1.7배)
국토교통부 주택공급 확대방안 · 2025
2026년 공적 임대주택 공급 계획 (공공임대 14만호 공공지원민간임대 1.2만호)
최소 15.2만호
국토교통부 2026 업무계획 · 2026
뉴스 및 언론 보도
기사 원문 읽기 →
수도권 규제지역 주담대 조인다 28일부터 6억원 넘게 못 받아
2025-06-27대한민국 정책브리핑
6.27 가계부채 관리 강화방안으로 수도권 규제지역 주택구입 목적 주담대 한도를 6억원으로 제한하고 다주택자 추가구입 주담대를 전면 금지했다.
2030년까지 수도권에 총 135만호 연 27만호 신규착공
2025-09-07국토교통부
9.7 주택공급 확대방안으로 2030년까지 수도권 135만호 공급 목표를 제시하고 공공택지에서 LH 직접 시행 및 도심 내 노후청사 학교용지 활용 공급을 추진한다.
거래 급감에도 서울 집값 상승세 유지 10.15대책 등 규제 효과 미미
2025-12-26한국금융신문
10.15 대책 이후 거래량이 5개월간 76퍼센트가량 급감했음에도 매물 잠김으로 서울 아파트값 상승세가 이어져 규제 효과가 제한적이라는 평가가 나왔다.
내년 서울 전세 대란 온다 아파트 입주 물량 31퍼센트 급감
2025-12-26한국경제
2026년 서울 아파트 입주 물량이 2만9천 가구로 31.6퍼센트 급감하고 전세의 월세 전환이 겹치면서 전세난 심화가 우려된다.
정부 대응 계획
주택시장 안정화 대책 (10.15 대책)
국토교통부 기획재정부 금융위원회 국세청 · 2025-10-15
- • 서울 전역 및 경기 12개 지역 조정대상지역 투기과열지구 토지거래허가구역 확대 지정 (2025.10.20 ~ 2026.12.31)
- • 수도권 규제지역 시가 15억원 초과 25억원 이하 주담대 한도 4억원 25억원 초과 2억원으로 축소
- • 토지거래허가 취득일로부터 2년 실거주 의무 부과
- • 규제지역 다주택자 취득세 중과 (2주택 8퍼센트 3주택 이상 12퍼센트) 및 양도세 중과 1세대 1주택 비과세 2년 거주요건 추가
가계부채 관리 강화방안 (6.27 대책)
금융위원회 기획재정부 국토교통부 · 2025-06-27
- • 수도권 규제지역 주택구입 목적 주담대 최대한도 6억원 제한 (6.28 시행)
- • 수도권 규제지역 2주택 이상 보유자 추가구입 목적 주담대 전면 금지 1주택자 6개월 내 기존주택 처분 조건부 허용
- • 정책대출 연간 공급계획 대비 25퍼센트 감축 은행권 자율관리 전 금융권 확대
- • 소유권 이전 조건부 전세대출 금지 및 생활안정자금 목적 주담대 한도 1억원 제한
주택공급 확대방안 및 2026 업무계획 (9.7 대책 연계)
국토교통부 · 2025-09-07
- • 2030년까지 수도권 총 135만호 연 27만호 신규착공
- • 공공택지 LH 직접시행 및 도심 노후청사 학교용지 활용 공급 신속화
- • 정비사업 주요 절차 동시처리 및 입안요청 동의 시 조합설립 동의 간주 추진
- • 2026년 공적 임대주택 최소 15.2만호 공급 및 청년 육아친화 특화주택 확대
정책 대안 평가
수요 억제 규제 유지 및 단계적 정밀화
실현가능성: high
토지거래허가구역과 대출규제 세제 중과의 기본 틀을 유지하되 실수요자 예외와 처분기한 등을 정밀하게 보완한다.
장점 (Pros)
- + 투기수요 차단과 가계부채 관리 효과 지속
- + 정책 일관성 유지로 시장 신뢰 확보
- + 단기 가격 급등 억제
단점 (Cons)
- − 매물 잠김에 따른 거래 절벽과 가격 상승 미해소
- − 실수요자의 매매 진입 곤란 심화
- − 규제 풍선효과 및 비규제지역 이전 가능성
국제 선례: 싱가포르의 추가구매인지세 ABSD 등 수요억제 누진과세
공급 가속 중심 전환
실현가능성: medium
9.7 대책 135만호 계획의 착공 일정을 앞당기고 정비사업 절차 간소화 입법과 공공분양 조기 공급에 정책 역량을 집중한다.
장점 (Pros)
- + 중장기 가격 안정의 근본 기반 마련
- + 건설투자 및 고용 등 경기 파급효과
- + 전세난 완화에 기여
단점 (Cons)
- − 착공에서 입주까지 시차로 단기 효과 제한
- − 공사비 상승과 PF 경색으로 이행 불확실
- − 수요 억제 완화 시 단기 가격 자극 위험
국제 선례: 일본 도쿄권 도심 재개발 용적률 완화를 통한 공급 확대
임차 시장 안정 패키지 병행
실현가능성: medium
수요 공급 정책에 더해 전세 매물 확대 임대주택 조기 공급 전세대출 실거주 예외 등 임차 시장 안정 대책을 별도로 추가한다.
장점 (Pros)
- + 전세난 및 월세 전환 부담 직접 완화
- + 매매와 임대 이중압박 해소
- + 서민 주거안정 체감도 제고
단점 (Cons)
- − 임대규제 완화가 갭투자 재유입 통로가 될 수 있음
- − 재정 및 정책대출 재원 부담
- − 단기 임대공급 확대 수단의 한계
국제 선례: 독일의 임대료 상한제 Mietpreisbremse 및 공공임대 확충
최종 권고
권고안 (Primary Option)
공급 가속 중심 전환을 축으로 임차 시장 안정 패키지를 병행하고 수요 억제 규제는 정밀화하여 단계적으로 운영
거래량 급감에도 매물 잠김으로 가격이 상승하고 입주물량 감소로 전세난이 심화되는 현 국면은 수요 억제만으로 해소되지 않으므로, 9.7 공급계획의 신속 이행과 임차 시장 안정 대책을 우선하되 6.27 및 10.15 규제는 실수요자 보호를 위해 정밀 보완하는 것이 합리적이다.
이행 단계
- 1. 정비사업 절차 동시처리 및 조합설립 동의 간주 등 9.7 대책 후속 입법 신속 추진
- 2. 2026년 공적 임대주택 15.2만호 및 공공분양 2.9만호의 분기별 이행 점검 TF 운영
- 3. 전세대출 소유권 이전 조건부 금지에 대한 실거주 이주 예외 및 임대 매물 확대 인센티브 도입
- 4. 토지거래허가 실거주 의무와 대출규제의 실수요자 예외 기준을 정밀 설계하고 풍선효과 모니터링 강화
- 5. 양도세 중과 유예 기간 내 다주택자 매물 출회를 유도하는 한시적 출구 설계
기대 효과
- → 중장기 공급 가시화로 가격 기대심리 안정
- → 전세 매물 확대를 통한 임차 부담 완화
- → 실수요자의 매매 및 임대 접근성 개선
- → 투기수요 차단 효과 유지와 가계부채 관리 지속
위험 요소 (Risk Factors)
- ! 착공에서 입주까지 시차로 단기 전세난 지속 가능성
- ! 규제 정밀화 과정에서 시장에 완화 신호로 오인되어 가격 재자극
- ! 공사비 상승 및 PF 경색으로 공급계획 이행 차질
- ! 비규제지역 및 임대시장으로의 풍선효과