올해 종부세 대상자 63만명
2025-11-26택스워치
2025년 고지 인원 63만명, 공정시장가액비율 60% 복원과 공시가격 상승으로 세액이 급증했고 1세대1주택 세액 증가율이 43.8%로 실거주자 부담 논란이 커졌다.
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핵심 요약
2026년 종합부동산세는 공정시장가액비율 60% 복원과 공시가격 급등이 맞물려 부담이 크게 늘어나는 국면이다. 2025년 종부세 과세대상은 63만명, 주택분 고지세액은 약 1조 7천억원으로 1세대1주택자 세액 증가율이 43.8%에 달했다. 2026년 전국 공동주택 공시가격은 평균 9.16%, 서울은 18.67% 상승해 1세대1주택 과세대상이 전년 대비 53.3% 늘었다. 핵심 쟁점은 공정시장가액비율 존폐, 공시가격 급등에 따른 실거주자 부담, 다주택 중과세율 유지 여부다. 본 보고서는 공정시장가액비율 60% 동결과 1세대1주택 공제 14억원 상향을 통해 실거주자 보호와 세수·시장 안정을 동시에 확보하는 방안을 권고한다.
이슈 개요
핵심 쟁점
- / 공정시장가액비율 60% 복원에 따른 종부세 급증
- / 2026년 공시가격 급등과 1세대1주택 실거주자 부담
- / 공정시장가액비율 폐지(100% 과세) 입법 논쟁
- / 다주택 중과세율 최대 5.0% 유지 여부
검색 키워드
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이해관계자 분석
1세대1주택 실거주자
수혜자공시가격 급등에 따른 부담 완화를 요구하며 공제 12억 상향과 실거주 1주택 비과세를 주장한다.
주요 요구사항
- • 1세대1주택 공제 12억에서 14억 이상 상향
- • 실거주 1주택 종부세 폐지
- • 고령자 납부유예 확대
다주택자·고가주택 보유자
산업계3주택 이상 중과 폐지와 일반세율 단일화를 요구한다.
주요 요구사항
- • 다주택 중과 최대 5.0% 폐지
- • 공정시장가액비율 60% 동결
- • 세율 추가 인하
기획재정부
규제기관조세형평성·지방재정 보전과 시장 안정의 균형을 추구하며 공정시장가액비율 60% 유지를 견지한다.
주요 요구사항
- • 종부세 자산 과세로 안정 유지
- • 급격한 비율 변동 자제
- • 시장 영향 최소화
부동산업계·세무업계
산업계공시가격 변동성과 예측 불가능성을 비판하며 거래세 완화로 보유세 인상을 상쇄할 것을 요구한다.
주요 요구사항
- • 공시가격 산정 투명화
- • 보유세 인상 시 거래세 인하 동반
- • 세제 안정성 확보
시민단체·조세정의 진영(참여연대·진보정당)
시민사회종부세 약화는 불로소득 방치라며 공정시장가액비율 폐지(100% 과세)를 주장한다.
주요 요구사항
- • 공정시장가액비율 폐지
- • 다주택 중과 강화
- • 세율 원상회복
갈등 지점 분석
공정시장가액비율 존폐 논쟁: 시민단체와 범여권은 폐지(100% 과세)를 주장하는 반면, 정부와 업계는 폐지 시 20억 보유자 세액이 276만원에서 560만원으로 2배 급증한다며 조세저항을 이유로 반대한다.
진보정당·참여연대 등 시민단체 vs 기획재정부·부동산업계·다주택자
공시가격 상승에 따른 1주택 실거주자 부담 확대: 서울 공시가격 18.67% 급등으로 1세대1주택 과세대상이 53.3% 증가했고, 미실현이익 과세가 가혹하다는 비판과 자산 과세 형평성 논리가 충돌한다.
1세대1주택 실거주자·고령자 vs 기획재정부·조세정의 진영
다주택 중과세율 유지 여부: 다주택자와 업계는 3주택 이상 최대 5.0% 중과 폐지를 요구하지만, 시민단체는 투기 억제의 핵심 장치라며 강화를 주장한다.
다주택자·부동산업계 vs 시민단체·조세정의 진영
근거 및 데이터
관련 법령
종합부동산세법
상태: 2005-01-05 제정, 최근 일부개정 2025-12-23 공포 2026-01-01 시행
제8조 과세표준 기본공제: 주택분 공시가격 합산액에서 9억원 공제, 1세대1주택자 12억원 공제, 부부 공동명의 1주택은 각자 9억원 합산 18억원 선택 가능
제9조 세율: 2주택 이하 일반세율 0.5~2.7% 7단계, 3주택 이상 과표 12억원 초과분 중과 최대 5.0%
제9조의2 1세대1주택 세액공제: 고령자(60세 20%, 65세 30%, 70세 40%)와 장기보유(5년 20%, 10년 40%, 15년 50%) 합산 최대 80%
종합부동산세법 시행령
상태: 공정시장가액비율 관련 규정
공정시장가액비율: 2023~2024년 한시 45%로 인하 후 2025년 귀속분부터 법정 60% 복원, 2026년 60% 유지
지방세법 (재산세 연계)
상태: 종부세·재산세 중복분 공제 관련
종부세 산출 시 재산세 중복분 공제, 1주택자 재산세 공정시장가액비율 한시 인하(43~45%) 별도 적용
주요 통계 지표
2025년 종부세 과세대상 총인원 (주택분 54만 + 토지분 11만)
63만명
국세청 · 2025
2025년 종부세 주택분 고지세액
약 1조 7천억원
국세청·KDI · 2025
2025년 1세대1주택자 종부세 (전년 대비 인원 +17.8%, 세액 +43.8%)
15.1만명, 1,679억원
국세청 · 2025
2025년 다주택자 종부세 (인원 +20.9%, 세액 +29.7%)
33.0만명, 6,039억원
국세청 · 2025
2026년 공동주택 공시가격 평균 상승률 (서울 18.67%), 1세대1주택 과세대상 48만 7,362가구로 전년 대비 +53.3%
9.16%
국토교통부 · 2026
공동주택 현실화율 (2023~2026년 4년째 동결)
69%
국토교통부 · 2026
뉴스 및 언론 보도
기사 원문 읽기 →
공시가격 급등 내년 보유세 최대 50% 급증
2025-11-21이코노미조선
2026년 서울 공시가격 급등으로 강남권 고가주택 보유세가 40~50% 인상될 전망이며, 압구정 신현대9차 전용 111제곱미터 보유세가 2,647만원으로 전년 대비 42.5% 증가한다.
범여권 공정비율 폐지법 파장
2026-04-12뉴데일리
2026-04-08 진보당 윤종오 의원 등이 공정시장가액비율 폐지 개정안을 발의했고, 폐지 시 20억 부동산 보유자 종부세가 276만원에서 560만원으로 약 2배 급증할 우려가 제기됐다.
정부 공정가액비율 80%대 인상 추진
2025-08-18뉴스핌
정부가 지방재정 보전과 조세형평성 회복을 위해 공정시장가액비율을 80%대로 추가 상향하는 방안을 검토한다는 보도가 나왔고, 시장은 추가 부담을 우려했다.
공시가격 현실화율 4년째 동결 2026년 재산세 인상 불가피
2026홈경제신문
현실화율 69%가 동결됐으나 시세 상승으로 공시가격 자체가 올라 종부세·재산세 부담이 불가피하며, 정부는 하반기 공시가격 로드맵 개편을 예고했다.
정부 대응 계획
2025년 세제개편안 공정시장가액비율 정상화
기획재정부 · 2025-12-23
- • 2023~2024년 한시 45% 인하분을 2025년 귀속분부터 법정 60%로 복원
- • 2026년 공정시장가액비율 60% 유지
2026년 부동산 공시가격 공시
국토교통부 · 2026-03-17
- • 전국 공동주택 평균 9.16% 인상(서울 18.67%)
- • 현실화율 69% 동결
- • 종부세 1세대1주택 과세대상 48.7만 가구로 53.3% 확대
공시가격 현실화 로드맵 개편 검토
국토교통부 · 2026 하반기 예고
- • 2020년 도입 현실화율 로드맵(목표 90%) 폐기·재설계
- • 4년째 동결된 69%의 중장기 적용 방식 재정립
정책 대안 평가
현행 유지와 1세대1주택 공제 상향
실현가능성: high
공정시장가액비율 60%를 동결하고 1주택 공제를 14억원으로 상향해 공시가격 급등분을 공제 상향으로 흡수하여 실거주자만 선별 완화한다.
장점 (Pros)
- + 실거주자 보호와 세수 안정을 동시에 달성
- + 시장 충격 최소화
- + 입법 난이도가 낮음
단점 (Cons)
- − 다주택자 부담은 그대로 유지
- − 공시가격 추가 상승 시 재조정 반복
- − 근본적 형평성 미해소
국제 선례: 미국 캘리포니아 Proposition 13 자가거주 과세표준 증가율 연 2% 상한
공정시장가액비율 폐지(100% 과세)
실현가능성: low
비율을 없애 공시가격을 100% 과세표준화하여 종부세 본래 기능을 회복한다.
장점 (Pros)
- + 조세형평성과 불로소득 환수
- + 세수 대폭 증대
- + 제도 단순화
단점 (Cons)
- − 20억 보유자 세액 2배 급증으로 조세저항
- − 거래 위축과 시장 충격
- − 1주택 실거주자 동반 타격
국제 선례: 영국 Council Tax, 프랑스 IFI 부동산부유세 시가 기반 과세
종부세·재산세 통합 및 거래세 인하 패키지
실현가능성: medium
종부세를 재산세에 흡수·일원화하고 보유세 인상분만큼 거래세를 인하해 보유·거래 세부담을 재배분한다.
장점 (Pros)
- + 세제 단순화
- + 거래 활성화
- + 이중과세 논란 해소와 지방재정 일원화
단점 (Cons)
- − 지방세·국세 세원 배분 전면 개편 필요
- − 입법·행정 부담 막대
- − 단기 세수 변동성
국제 선례: 일본 고정자산세 시정촌 일원 보유세 단일 체계
최종 권고
권고안 (Primary Option)
옵션 1 공정시장가액비율 60% 동결과 1세대1주택 공제 14억원 상향
2026년 서울 공시가격이 18.67% 급등하면서 1주택 실거주자와 고령자 부담이 급증했고(과세대상 +53.3%), 공정시장가액비율 폐지는 20억 보유자 세액 2배 급증 등 조세저항과 시장 충격이 과도하다. 비율을 법정 60%로 안정 유지하면서 공제 한도를 선별 상향하는 방안이 실거주자 보호, 세수, 시장 안정, 입법 실현 가능성을 동시에 확보한다.
이행 단계
- 1. 종합부동산세법 제8조 개정으로 1세대1주택 공제를 12억에서 14억으로 상향(2027년 귀속분 시행)
- 2. 공정시장가액비율을 시행령상 60%로 명문 고정
- 3. 고령자·장기보유 세액공제 한도 80% 유지 및 납부유예 대상 확대
- 4. 국토부 공시가격 로드맵 개편안과 연계해 현실화율 69% 동결 명문화
기대 효과
- → 1세대1주택 과세대상 약 30~40% 축소로 실거주자 부담 완화
- → 공정시장가액비율 변동 논란 해소로 시장·세수 예측가능성 제고
- → 다주택 중과 유지로 투기 억제 기능 보존
위험 요소 (Risk Factors)
- ! 공시가격 추가 급등 시 공제 상향 효과 상쇄와 반복 입법 부담
- ! 시민단체의 부자 감세 비판과 형평성 논쟁 지속
- ! 1주택 공제 상향이 고가 1주택 보유 유인으로 작용해 매물 잠김