비거주 1주택 규제 기준, 가격 아닌 '비거주 사유'로 가닥
2026-04-22뉴스핌
정부가 비거주 1주택자 규제를 보유 주택의 가격이 아닌 '비거주 사유'의 타당성을 중심으로 추진할 계획. 국토부 관계자는 '보유주택 가격을 조건으로 선정하는 것은 검토하지 않고, 비거주 사유의 적정성을 규제 조건으로 검토할 예정'이라고 명시. 직장 이전·자녀교육·노부모 봉양 등 실수요자는 예외 인정 방침.
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핵심 요약
이재명 정부가 다주택자 규제를 넘어 '비거주 1주택' 보유자까지 규제 대상을 확대하면서, 1세대 1주택 양도소득세 비과세, 종합부동산세 1주택 공제, 장기보유특별공제 표2 적용 등 핵심 세제의 거주요건 강화 논의가 본격화되고 있다. 수도권 비거주 1주택 비중은 약 15~20%로 추정되며, 정부는 가격 기준이 아닌 '비거주 사유의 적정성'을 중심으로 규제 설계 방침을 2026-04-22 확정했다. 10·15 대책으로 서울 25개 구 1주택 양도세 비과세에 2년 실거주 요건이 이미 추가되었고, 2026-05-09 다주택자 중과 유예 종료 이후 보유세·장특공제 종합 개편안 발표가 예정되어 있다. 거주이전의 자유(헌법 제14조)·재산권(제23조)·평등권(제11조)과의 충돌, 직장 이전·자녀 교육 등 부득이 사유의 인정 범위, 정책결정자의 비거주 1주택 보유 논란이 핵심 쟁점이다.
이슈 개요
핵심 쟁점
- / 1세대 1주택 양도소득세 비과세 거주요건 강화 여부
- / 종합부동산세 1주택 공제(12억원) 거주자/비거주자 차등 적용
- / 장기보유특별공제 표2(최대 80%) 적용 기준 개편
- / 갭투자 차단과 실수요자(직장·교육·봉양) 보호의 균형
- / 거주이전의 자유·재산권·평등권 헌법적 충돌
- / 정책결정자 본인의 비거주 1주택 보유 논란
검색 키워드
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입법 현황
정부 정책 방향 확정, 종합대책 발표 대기 정부입법
10·15 대책, 1주택 비과세 2년 실거주 요건 부분 적용
2025-10-15
서울 25개 구·경기 12개 지역에 우선 적용 (2025-10-20 계약분부터)
국토부 장관, 비거주 1주택 보유세·장특공제 개편 추진 발표
2026-03-12
김윤덕 장관 라디오 인터뷰 (경향신문)
정부 규제 기준 확정, '비거주 사유의 적정성' 중심
2026-04-22
가격 기준 아닌 사유 중심 규제 방침 (뉴스핌)
다주택자 양도세 중과 유예 종료 후 종합대책 발표
2026-05-09
세제·금융·공급 종합 패키지 예정
소득세법 시행령·종부세법 시행령 개정 입법예고
장특공제 표2 개편, 거주요건 정밀화 등 후속 시행령 개정 예상
시행령 공포 및 시행
2026년 하반기~2027년 시행 가능성
다음 단계
2026-05-09 다주택자 중과 유예 종료에 맞춰 비거주 1주택 종합대책 발표, 보유세·양도세·장특공제·금융 규제 패키지
이해관계자 분석
비거주 1주택 보유자(직장·교육·봉양 사유 + 똘똘한 한 채 보유자)
수혜자현행 양도세 비과세·장특공제 구조 유지 또는 거주요건 추가 시 부득이 사유 광범위 인정 요구
주요 요구사항
- • 직장 이전·자녀교육·노부모 봉양 등 부득이 사유 예외 명시·확대
- • 일시적 비거주(공사·이사·학업) 시 거주기간 산정 통산 인정
- • 1세대 1주택 양도세 비과세 한도 12억원 유지
- • 장특공제 표2 적용 기준 완화
기획재정부
규제기관양도세·종부세 등 국세 정책 주관, 비거주 1주택 차등과세 검토 중
주요 요구사항
- • 시장 충격 최소화하며 형평성 제고 (장특공제 보유공제 축소·거주공제 강화)
- • 세수 안정성 확보
- • 주택거래 활성화와 투기 억제의 균형
국토교통부
규제기관주택정책 주관, 비거주 1주택 규제의 정의·기준(비거주 사유) 확립
주요 요구사항
- • 갭투자 투기수요 억제와 실수요자 보호 양립
- • 토지거래허가제·실거주 의무로 갭투자 차단
- • '비거주 사유 적정성'을 규제 기준으로 정착
참여연대 조세재정개혁센터
시민사회1세대 1주택 비과세를 소득공제 방식으로 전환 주장, 현행 비과세는 투기 양산·과세 형평 저해
주요 요구사항
- • 양도소득세 신고의무 부활 (현행 비과세는 신고 不要)
- • 양도차익 일정금액(2~3억원) 공제 후 과세하는 소득공제 방식 도입
- • 비거주 1주택자 차등과세 강화
- • 자산불평등 해소 위한 보유세 강화
한국공인중개사협회·부동산 업계
산업계거주요건 강화·차등과세는 거래 절벽 야기 → 신중 도입 요구
주요 요구사항
- • 양도세 거주요건 강화 신중 검토
- • 직장 이전·교육 등 부득이 사유의 폭넓은 인정
- • 시장 안정화는 세제보다 공급으로 해결
- • 갭투자 단속이 임대시장 위축으로 이어지지 않도록 주의
갈등 지점 분석
거주이전의 자유(헌법 제14조)와 직장·교육·가족 사유로 보유주택과 거주지가 다른 실수요자 다수 존재. 이들을 갭투자 투기와 동일하게 규제하면 헌법상 거주이전의 자유 침해 논란.
비거주 1주택 실수요자(직장·교육·봉양) vs 정부(국토부·기재부) vs 헌법·세법학계
12억원까지 양도세 전액 비과세는 고가주택 보유자(특히 강남권 똘똘한 한 채)에게 누진세제와 정반대로 작동. 참여연대는 '서민 주거안정 명분이 투기 양산 통로로 변질'되었다고 비판. 정부·실수요자 측은 1주택 보호가 주거안정의 근간이라고 반박.
참여연대 조세재정개혁센터 vs 1세대 1주택 보유자(특히 고가주택) vs 기획재정부 vs 조세·세법학계
10·15 대책을 주관한 기재부·국세청 고위관료 13명 중 7명이 강남3구 아파트 보유, 5명은 실거주하지 않음, 정책결정자 본인이 규제대상자라는 비판. '내로남불 갭투자' 논란.
천하람·차규근 의원실 (조국혁신당) vs 기재부·국세청 고위관료 vs 시민사회·언론
근거 및 데이터
관련 법령
소득세법 제89조 (양도소득의 비과세)
상태: 2025-10-01
1세대 1주택 양도소득세 비과세, 1세대가 1주택을 보유하면서 대통령령(시행령 제154조) 요건을 충족하면 양도소득세 비과세
고가주택 제외, 양도가액 12억원 초과 부분에 대해서는 비과세 적용 배제(12억원 비례공제 방식)
대체취득·상속·혼인·동거봉양 특례, 일시적 2주택자도 시행령 요건 충족 시 비과세 가능
미등기양도자산 제외, 미등기 양도자산은 비과세에서 제외
소득세법 시행령 제154조 (1세대 1주택의 범위)
상태: 2025-01-01
2년 보유 원칙, 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 보유기간이 2년 이상일 것
조정대상지역 거주요건, 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 보유기간 2년 + 그 보유기간 중 거주기간 2년 이상 (2017-08-03 8.2 대책 이후 취득분부터)
거주요건 면제 사유, 무주택 상태에서 조정대상지역 공고일 이전 매매계약 체결·계약금 지급, 부득이한 사유(직장 이전·취학·질병 요양 등)로 양도하는 경우
세대 단위, 본인+배우자+생계를 같이하는 가족(직계존비속·형제자매)을 1세대로 봄
소득세법 제95조 (장기보유특별공제)
상태: 2025-01-01
표1 (일반·다주택·비거주 1주택), 보유 3년 6%부터 연 2%씩 가산, 15년 이상 최대 30%
표2 (1세대 1주택자, 거주요건 충족), 보유기간별 연 4%(최대 40%) + 거주기간별 연 4%(최대 40%) = 합산 최대 80%
표2 적용 요건, 1세대 1주택 + 보유 3년 이상 + 거주 2년 이상 (2020-01-01 이후 양도분부터 거주요건 강화)
비거주 1주택 격차, 표2 미적용으로 실거주자와 약 50%p 공제율 격차 발생
종합부동산세법 (1세대 1주택자 특례)
상태: 2026-01-01
기본공제 12억원, 1세대 1주택자는 공시가격 합산액에서 12억원 공제(다주택자 9억원 대비 3억원 추가)
1주택자 세율 인하, 0.5
2.7% → 0.351.5% (2025년 적용)고령자·장기보유 세액공제, 60세 20%/65세 30%/70세 이상 40%, 5년 20%/10년 40%/15년 50%, 두 공제 합산 최대 80%
거주 기준 한계, 현행은 일반 1주택자에 명시적 거주요건 없음 → 비거주 1주택자도 동일 공제 적용(개편 논의 핵심)
부동산 거래신고 등에 관한 법률
상태: 2024-12-31
실거래가 신고 의무, 모든 부동산 매매계약 체결 시 30일 이내 시·군·구 신고
자금조달계획서 제출, 투기과열지구·조정대상지역 일정금액 이상 거래 시 자금조달·입주계획 제출
토지거래허가구역, 10·15 대책으로 서울 25개 구 + 경기 12개 지역 지정, 2025-10-20 계약분부터 2년 실거주 의무 부과
위반 제재, 거짓·미신고 시 과태료(취득가액 5~10%), 갭투자 의심거래 기획조사 대상
주요 통계 지표
전국 자가보유율(주택을 보유한 가구 비율)
61.4% (전년 대비 +0.7%p)
국토교통부 「2024년도 주거실태조사」 · 2024
전국 자가점유율(자가에 실거주하는 가구 비율)
58.4% (전년 대비 +1.0%p)
국토교통부 「2024년도 주거실태조사」 · 2024
자가보유-자가점유 격차 (비거주 1주택의 간접지표)
약 3.0%p, 자가보유 가구의 약 4.9%가 본인 소유 주택 외 거처 거주
국토교통부 주거실태조사 (계산값) · 2024
수도권 비거주 1주택자 보유 비중 (전문가 추산치)
약 15~20%
시사저널e, 김학렬·서진형 등 전문가 의견 · 2026
종합부동산세 고지 인원·세액 (주택분+토지분)
54.8만 명, 5조원 (주택분 46만명·1.6조원 / 토지분 11만명·3.4조원)
국세청 종합부동산세 정기고지 보도자료 · 2024
종부세 대상 인원 변화 (1주택자 12억 공제 상향 효과)
131만명·7.5조원(2022) → 54.8만명·5조원(2024), 76.2만명 감소
국세청·언론 종합 · 2024
강남3구 갭투자 의심거래 (토지거래허가제 일시 해제 후, 2025-02월)
강남3구 134건·2,943억원(전월 61건 대비 2.19배 증가) / 서울 전체 429건
한국경제, 차규근 의원실, 국토교통부 자료 · 2025
6·27 대책 후 강남3구 갭투자 의심거래 감소 효과
7월 강남구 0건, 서울 전체 6월 1,369건 → 7월 179건 (약 87% 감소)
서울경제, 국토교통부 통계 · 2025
뉴스 및 언론 보도
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김윤덕 국토부 장관 "초고가·비거주 1주택 보유세 개편 준비"…장특공제 손질도 시사
2026-03-12경향신문
김윤덕 국토부 장관이 라디오 인터뷰에서 초고가 주택과 비거주 1주택에 대한 보유세 개편을 준비 중임을 공식화. 장기보유특별공제 축소 검토 중이며, 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료 후 종합 대책 발표 예정. '투기성·투자성 주택은 경제적으로 더 손해라는 일관된 정책'이라고 발언.
다주택 넘어 비거주 1주택까지 규제···실거주 판별 기준 쟁점 부상
2026-03-05시사저널e
이재명 정부가 다주택자뿐 아니라 비거주 1주택자까지 규제 대상을 확대하면서 '실거주 판별 기준'이 핵심 쟁점으로 부상. 수도권의 비거주 1주택자 보유 비중이 15~20%로 추정되며, 직장·교육·일시적 사정 등 정당한 사유와 갭투자를 어떻게 구분할지가 정책 관건.
10·15 부동산 대책 Q&A···2년 실거주 의무, 20일 계약부터 적용
2025-10-15경향신문
10·15 주택시장 안정화 대책 발표. 서울 25개 구 전역과 경기 12개 지역을 토지거래허가구역·규제지역으로 지정. 1세대 1주택 양도세 비과세에 '2년 실거주' 요건이 추가되며, 2025-10-20 계약분부터 적용. 25억원 초과 주택 대출한도 2억원 일괄 제한 등 초고가 주택 대출 상한제 신설.
기재부·국세청 고위관료 54%, 강남3구 아파트 보유…천하람 "내로남불 갭투자"
2025-10-29서울경제
10·15 대책을 주관한 기재부·국세청 고위관료 13명 중 7명(54%)이 강남3구 아파트 보유, 그 중 5명이 실거주하지 않음. 분석대상 27명 중 12명(44%)이 강남3구 보유, 토지거래허가구역 내 주택 보유자 20명(74%). 천하람 의원이 '정책입안자가 비거주 1주택 갭투자 중'이라고 공개 비판.
정부 대응 계획
10·15 주택시장 안정화 대책, 1주택 양도세 비과세에 2년 실거주 요건 추가
국토교통부·기획재정부·금융위원회 · 2025-10-15
- • 서울 25개 구 + 경기 12개 지역 토지거래허가구역·규제지역 지정
- • 1세대 1주택 양도세 비과세에 2년 실거주 요건 추가 (2025-10-20 계약분부터)
- • 25억원 초과 아파트 대출한도 2억원 일괄 제한, 초고가 대출 상한제 신설
- • 다주택자 추가 주택구입용 주담대 전면 금지
비거주 1주택 보유세·장특공제 개편 추진 (국토부 장관 발표)
국토교통부·기획재정부 · 2026-03-12
- • 초고가·비거주 1주택 보유세 인상 검토
- • 장기보유특별공제 축소 검토 (특히 표2 거주 미충족 시 보유공제 부분)
- • 규제 기준은 '비거주 사유의 적정성' 중심, 가격 기준 아님 (2026-04-22 정부 방침 확정)
- • 5월 9일 다주택자 중과 유예 종료 후 세제·금융·공급 종합 대책 발표 예정
비거주 1주택자 전세대출·금융 규제 확대
금융위원회·한국주택금융공사 · 2026-04-12
- • 1주택자 전세대출 신규 보증 한도 2억원 → 추가 강화·차단 검토
- • 비거주 1주택자 전세대출 만기연장 제한 (신규대출과 동일 심사로 사실상 회수)
- • 주담대 위험가중치(RWA) 20% → 25% 상향 검토
- • 비거주 1주택 임대사업자 매물 출회 유도
2025년 세제개편안, 1세대 1주택자 종부세 부분
기획재정부 · 2025-07-25
- • 1세대 1주택자 종부세 기본공제 12억원 유지
- • 1세대 1주택자 종부세율 0.5~2.7% → 0.35~1.5% 인하 (2025년)
- • 부부 공동명의 1주택자 특례, 12억 공제 + 세액공제 80% 인정 확대
- • 인구감소지역 주택 취득 시 종부세·양도세 1세대 1주택 특례 (2024~2026-12-31)
정책 대안 평가
거주요건 일률 강화, 전국 1세대 1주택 비과세에 거주요건 의무화
실현가능성: medium
현재 조정대상지역(서울 강남3구·용산구 등)에만 적용되는 2년 거주요건을 전국으로 확대. 거주 미충족 1주택은 비과세 배제 또는 표1 공제만 적용.
장점 (Pros)
- + 갭투자 직접 차단
- + 조세 형평성 명확 제고
- + 거주자/비거주자 차등과세 명확화
단점 (Cons)
- − 거주이전의 자유 침해 논란
- − 직장·교육 실수요자 피해 광범위
- − 주택거래 위축으로 시장 경색 우려
국제 선례: 미국 IRS Section 121, 거주 5년 중 2년 거주 + 보유 시 25만달러(부부 50만달러) CGT 비과세, 거주요건 미충족 시 비과세 불가
거주요건 완화, 부득이 사유 확대 + 통산거주 인정
실현가능성: high
직장 이전·자녀 교육·노부모 봉양·질병 요양 등 부득이한 사유 인정 범위 확대. 일시 비거주 기간을 거주기간에 통산. 사유 소명 시 거주요건 면제.
장점 (Pros)
- + 실수요자 보호 강화
- + 거주이전의 자유 보장
- + 갭투자 대상 정밀 표적 가능
단점 (Cons)
- − 부득이 사유 입증 행정 부담 증가
- − 갭투자자도 사유 위장 가능성
- − 조세회피 통로 확대 우려
국제 선례: 미국 IRS Section 121 부분면제, 직장이전·건강·예측불가 사유 시 비례공제
거주기간별 차등과세 (Sliding scale)
실현가능성: medium
보유 1주택이라도 거주 0년 → 표1 (최대 30%) / 거주 2~5년 → 표2 일부 / 거주 5년 이상 → 표2 전부(최대 80%) 식 sliding scale. 비과세 한도(12억)도 거주연수에 따라 차등.
장점 (Pros)
- + 정밀한 형평성 구현
- + 거주 인센티브 명확
- + 단기 갭투자 강력 억제
단점 (Cons)
- − 제도 복잡성 증가
- − 전산·과세행정 비용 증가
- − 기존 시장 신뢰 훼손 우려
국제 선례: 영국 Private Residence Relief, 거주기간/총보유기간 비율로 CGT 면제
비거주 1주택 보유세 가산 + 장특공제 보유공제 축소
실현가능성: medium
종부세 1주택자 12억 공제는 유지하되 거주 미충족 시 가산세율 적용(예: 1.0%p 가산). 양도세 장특공제는 거주공제(40%)는 유지하되 보유공제(40%)를 축소하여 비거주자 최대 공제율 30~40%로 제한.
장점 (Pros)
- + 보유 단계와 양도 단계 동시 규제
- + 갭투자 수익률 직접 인하
- + 이재명 정부 검토 방향과 일치(2026-03 김윤덕 장관 발언)
단점 (Cons)
- − 은퇴자·장기보유자 불이익
- − 이중과세 논란
- − 재산권 침해 위헌 시비 가능성
국제 선례: 캐나다 BC주 SVT(비거주·임대 미실시 주택 0.5~2% 가산), 토론토·밴쿠버 Empty Homes Tax(1~3%)
현행 유지 + 사후 감독 강화
실현가능성: high
법 개정 없이 자금조달계획서·실거래가 신고 등 사후 감독 강화. 갭투자 의심거래 기획조사 상시화, 자금조달계획서 검증 강화, 실거주 위장 적발 시 가산세·부당과소신고 적용.
장점 (Pros)
- + 입법 부담 없음
- + 시장 충격 최소
- + 탈세·조세회피 근절 효과 기대
단점 (Cons)
- − 근본적 비거주 1주택 문제 미해결
- − 갭투자 자체는 합법으로 잔존
- − 기획조사는 인력·시점 한계
국제 선례: 호주 ATO Foreign Investment Review Board 사후 점검 모델
헌법·법적 위험
종합 위험도
보통법체계 정합성
비거주 1주택 차등과세는 헌법 제59조(조세법률주의), 제23조(재산권), 제11조(평등권), 제14조(거주이전의 자유)와의 정합성을 요한다. 시행령·시행규칙 위임 한계 안에서 운영되어야 하며, 본질적 사항(거주요건 부과·세율 차등)은 법률에 명시되어야 위헌 시비를 피할 수 있다. 헌재는 1세대 다주택 중과(2006헌바112)·비거주자 1주택 비과세 배제(2009헌바146) 사건에서 입법재량 범위를 폭넓게 인정해왔다.
기본권 제한 분석
헌법 제23조 (재산권)
보통비거주 1주택자에게 가산세·공제축소를 부과하는 경우 비례원칙(목적의 정당성·수단의 적합성·침해 최소성·법익균형) 통과 필요. 보유세 인상이 부담금 성격을 띠면 위헌 시비 가능.
2006헌바112·2008헌가12 등(병합), 1가구 3주택 중과세 60% 합헌(입법재량)
헌법 제11조 (평등권)
보통거주자/비거주자 차등과세는 합리적 차별 한도여야 함. 비거주 1주택은 1주택자 내부의 차별이라는 점에서 다주택자 중과보다 더 엄격한 비례 심사 가능성.
헌법재판소 2009헌바146, 비거주자 1세대 1주택 비과세 배제 합헌(거주자/비거주자 본질적 차이 인정)
헌법 제14조 (거주이전의 자유)
높음직장·교육·가족 사유로 거주지 변경한 실수요자에게 비과세 박탈은 거주이전의 자유 간접 제약. 부득이 사유 예외가 충분치 않으면 위헌 가능성 증가.
헌법재판소 위헌 심판 가능성
헌재는 다주택 중과·비거주자 1주택 비과세 배제 사건에서 입법재량을 폭넓게 인정한 선례가 있어 차등과세 자체는 합헌으로 판단될 가능성이 크다. 다만 ① 부득이 사유 예외가 협소하거나 ② 보유세 가산이 비례원칙을 일탈하거나 ③ 시행령에 본질적 사항이 위임된 경우 위헌 위험이 상당히 높아진다. 대안 설계 시 부득이 사유의 정량적 기준과 본질적 사항의 법률 명시가 핵심.
권고 안전장치
- → 본질적 사항(거주요건·차등과세 골격)은 시행령이 아닌 법률(소득세법·종부세법) 본문에 명시
- → 부득이 사유의 정량적 기준을 시행규칙·국세청 고시로 투명 공개(직장 이동거리 km, 자녀 학교급, 봉양 가족 의료 수준 등)
- → 기존 보유분 경과조치(소급 적용 금지), 신뢰보호 원칙 준수
- → 이의신청·조세심판원 심리 절차에 비거주 1주택 전담 트랙 마련
재정·규제 영향
총 비용 추정
장특공제 표2 → 표1 전환 및 종부세 가산 적용 시 양도세·종부세 세수 합계 연 1조~2조원 증가 추산(NABO 미공식·전문가 추산)
연도별 추정
2027 불확실성 높음
5000조원
2028 불확실성 보통
12000조원
2029 불확실성 보통
15000조원
규제 부담
거주기간 산정·증빙 자동화를 위한 홈택스·전입세대열람 시스템 연계 비용 발생(일회성). 부득이 사유 신청·심사 행정인력 증원 필요. 거래 위축에 따른 취득세·중개수수료·이전등록 등 부수 세수 일시 감소 가능성.
행정 실행가능성
보통규제영향분석
필요규제영향분석 요약
국회예산정책처(NABO) 2025-04 「주택 양도소득세의 문제점과 개선방안 연구」 등 선행 연구 토대 위에 비거주 1주택 차등과세의 RIA 수행 필요. 갭투자 거래 변화·실수요자 영향·세수 효과·시장 안정성을 정량 평가하고 시행 2년차 후속 RIA로 보완.
이행 요건
하위법령 제·개정
| 유형 | 명칭 | 시한 | 소관기관 |
|---|---|---|---|
| 대통령령 | 소득세법 시행령 제154조 (1세대 1주택의 범위) | 2026-12-31 | 기획재정부 |
| 대통령령 | 소득세법 시행령 제159조의3 (장기보유특별공제) | 2026-12-31 | 기획재정부 |
| 대통령령 | 종합부동산세법 시행령 제2조의3 (1세대 1주택자) | 2026-12-31 | 기획재정부 |
| 고시 | 국세청 1세대 1주택 비거주 가산세·부득이 사유 인정 기준 고시 | 2027-06-30 | 국세청 |
소요 예산
초기 시스템 구축비 약 200~300억원 (홈택스·전입세대열람·재학증명 연계, 추산치)
소요 인력
국세청 양도세 부득이 사유 심사 전담 인력 증원(약 100~150명 추산)
정보시스템 구축
국세청 홈택스, 거주기간 자동 산정 모듈행안부 전입세대열람내역 ↔ 홈택스 실시간 연계교육부 NEIS ↔ 홈택스 재학증명 연계국민건강보험공단 ↔ 홈택스 봉양·요양 사실 확인국토부 부동산거래신고시스템 ↔ 홈택스 자금조달계획서 교차검증
중앙-지방 격차
재산세는 지방세(행안부·지자체 관할), 양도세·종부세는 국세(기재부·국세청 관할)로 이원화. 거주 판정 기준의 일관성 확보 위해 행안부-기재부 합동 가이드라인 필요.
이행 위험 요소
- ! 허위 전입(주민등록상 전입만 하고 실거주는 다른 곳)에 대한 적발 한계
- ! 부득이 사유 심사 적체, 양도세 신고 처리 지연 가능성
- ! 지방세·국세 이원화로 거주 판정 불일치 가능성
- ! 기존 보유자 경과조치 미흡 시 신뢰보호 원칙 위반
최종 권고
권고안 (Primary Option)
거주기간별 차등과세(Sliding scale) + 부득이 사유 확대 결합 모델
단순 거주요건 일률 강화는 거주이전의 자유 침해 논란과 실수요자 피해가 크고, 단순 완화는 똘똘한 한 채 갭투자를 방치한다. 거주 연수에 비례한 차등과세는 ① 헌법상 재산권·평등권을 비례원칙에 부합하게 운용하고, ② 갭투자(거주 0년)와 실수요자(거주 일부)를 구분하며, ③ 직장·교육 등 부득이 사유 예외로 행정 유연성을 확보한다. 정부의 2026-04-22 방침(가격이 아닌 '비거주 사유' 중심)과도 합치하며, 영국 Private Residence Relief의 sliding scale 사례에서 검증된 설계이다.
이행 단계
- 1. 소득세법 시행령 제154조·제159조의3 개정, 양도세 비과세 한도(12억) 거주기간별 차등화 + 표2 거주기간별 sliding scale 도입
- 2. 소득세법 제95조 제2항 개정, 비거주 1주택은 표2 보유공제 제한, 거주공제만 인정
- 3. 부득이 사유 시행규칙 보완, 직장 이전·자녀교육·노부모 봉양·질병 요양 정량기준 명시, 신청·심사 절차 표준화
- 4. 국세청 홈택스 시스템 개편, 거주기간 산정·증빙(전입세대열람·근로소득원천징수영수증·재학증명 등) 자동조회
- 5. 3년 유예기간 + 기존 보유분 경과조치, 시장 충격 완화
- 6. 사후 RIA(규제영향분석), 시행 2년차에 갭투자 거래·실수요자 영향 평가 및 보완
기대 효과
- → 비거주 1주택 갭투자 거래 30~50% 감소(6·27 대책 87% 감소 사례 참조)
- → 양도세수 단기 증가 후 중기 안정화
- → 자가점유율 상승(현 58.4%) 및 주거 안정 기여
- → 똘똘한 한 채 쏠림 완화 → 지방 부동산 시장 분산 효과
- → 정책 신뢰성 회복, 정책결정자 비거주 1주택 논란 차단
위험 요소 (Risk Factors)
- ! 거래 절벽 단기 유발(특히 강남권)
- ! 실거주 위장(허위 전입) 시도 증가
- ! 거주이전의 자유·재산권 침해 위헌 시비
- ! 임대시장 위축으로 전월세 가격 상승 부작용
- ! 행정 비용·납세 협력비용 증가