국토위, 전세사기특별법 일몰 2년 연장안 전체회의 통과
2025-04-23MBC뉴스
국토교통위원회가 특별법 유효기간을 2027년 5월 31일까지 2년 연장하고 2025년 5월 31일까지 최초 계약자에 한해 적용하는 개정안을 의결했다.
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핵심 요약
전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법은 2023년 6월 시행된 2년 한시법으로 2025년 5월 31일 일몰 예정이었으나, 2025년 4월 국회 국토교통위원회 의결을 거쳐 유효기간이 2027년 5월 31일까지 2년 연장되었다. 이후 2026년 4월 23일 국회 본회의는 경매·공매 종료 후 피해자 회복액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못하면 국가가 차액을 재정으로 보전하는 최소보장제를 도입한 재개정안을 통과시켰다. LH의 피해주택 매입은 2024년 연 90가구 수준에서 2025년 하반기 월 655가구, 2026년 1분기 월평균 840호 수준으로 가속되어 누적 8천 호를 넘었고 피해자 인정은 누적 3만 8천여 건, 누적 피해 보증금 규모는 약 4.7조 원으로 추산된다. 다만 신탁사기, 다세대 공동담보, 외국인, 근린생활시설 거주자 등 사각지대가 남아 있고, 더 빠른 구제를 위한 선구제 후회수 방식 전환 논의가 2025년 말부터 재점화되어 형평성과 재원을 둘러싼 쟁점이 이어지고 있다.
이슈 개요
핵심 쟁점
- / 특별법 일몰 2027년 5월까지 2년 연장 및 적용 대상 한정
- / 최소보장제(보증금 3분의 1 보전) 도입 재개정
- / LH 피해주택 경공매 매입 실적 가속화
- / 선구제 후회수 방식 전환 논의 재점화
- / 신탁사기·다세대 공동담보·외국인 등 사각지대
검색 키워드
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이해관계자 분석
전세사기 피해자 및 전국대책위원회
시민사회특별법 연장만으로는 부족하며 보증금의 실질 회수가 가능한 선구제 후회수 도입과 사각지대 해소를 요구
주요 요구사항
- • 보증금 일정 비율 선지급 후 국가 회수
- • 신탁사기·다세대 공동담보·외국인·근린생활시설 거주자 등 사각지대 인정
- • 경공매 차익 산정 지연 해소와 신속 구제
국토교통부
규제기관특별법 연장과 최소보장제로 구제 실효성을 높이되 재정 부담과 형평성을 고려해 단계적으로 확대
주요 요구사항
- • LH 매입과 최소보장제 병행 운영
- • 재원 한도 내 보전 비율 관리
- • 사각지대는 요건 정비로 점진 보완
HUG·LH
규제기관피해주택 매입과 보증 이행을 신속히 집행하되 기관 재무 건전성과 구상권 회수 확보를 병행
주요 요구사항
- • 경공매 매입 절차 간소화
- • 차익·보전 재원의 안정적 확보
- • 구상권 행사 통한 회수 강화
임대인 및 금융권
산업계정상 임대인까지 책임이 전가되거나 채권 회수 질서가 훼손되지 않도록 제도 설계에 신중을 요구
주요 요구사항
- • 사기 임대인과 정상 임대인 구분
- • 근저당권 등 담보권 질서 존중
- • 예측 가능한 경공매 절차
시민단체(참여연대 등)
시민사회주거 안정 차원에서 선구제 후회수 입법과 사각지대 전면 해소를 지지하며 임차인 보호 강화를 촉구
주요 요구사항
- • 선구제 후회수 입법화
- • 피해 인정 요건 폭넓은 해석
- • 재발 방지 위한 임대차 제도 개혁
갈등 지점 분석
선구제 후회수의 국가 재정 직접 투입을 두고 신속 구제 필요성과 다른 사기 피해자와의 형평성·재원 부담이 충돌
전세사기 피해자 및 대책위 vs 기획재정부·일부 야권
경공매 차익 방식의 산정 지연(5~6개월)과 최소보장제·선구제 방식 전환 사이의 정책 우선순위 이견
국토교통부 vs 더불어민주당 등 입법 추진 측
신탁사기·다세대 공동담보·외국인 등 사각지대 인정 범위 확대와 재정·형평성 한계 사이의 갈등
피해자 및 시민단체 vs 정부 재정당국
근거 및 데이터
관련 법령
전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법
상태: 2023년 6월 1일 제정·시행(2년 한시법)
전세사기피해자 요건 및 전세사기피해지원위원회 심의·결정 절차 규정
LH 등 공공기관의 피해주택 우선매수권 양도 및 경공매 매입 근거
조세채권 안분, 경공매 유예·정지, 금융·세제 지원 등 종합 지원
전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(2024년 개정)
상태: 2024년 11월 개정·시행
LH가 피해주택을 경공매로 낙찰받아 경매차익을 임대료로 전환, 최장 10년 무상 거주 지원
피해자 인정 요건 완화 및 보증금 기준 상향(3억 원, 위원회 의결 시 4억5천만 원)
이의신청 절차 및 재신청 근거 정비
전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(2025년 일몰 연장 개정)
상태: 2025년 4월 국토위 의결, 유효기간 2027년 5월 31일까지 2년 연장
법 유효기간을 2025년 5월 31일에서 2027년 5월 31일로 2년 연장
2025년 5월 31일까지 최초 전세계약을 체결한 임차인까지만 적용, 6월 1일 이후 신규 계약자 제외
전세계약 갱신 주기를 고려해 1~4년 발의안 중 2년 연장으로 합의
전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(2026년 최소보장제 재개정)
상태: 2026년 4월 23일 국회 본회의 통과
경공매 종료 후 피해자 실제 회복액이 임차보증금의 3분의 1 미만이면 국가가 차액을 재정 보전(최소보장제)
기존 경매차익 지원 방식과 병행 운영
관련 추가경정예산 약 279억 원 반영
주택임대차보호법
상태: 1981년 제정, 최우선변제·대항력·확정일자 등 수차례 개정
소액임차인 최우선변제권 및 보증금 우선변제 기준
대항력 및 확정일자에 의한 우선변제권
임차권등기명령 및 계약갱신요구권 등 임차인 보호 장치
주요 통계 지표
전세사기피해자 누적 결정(인정) 건수
약 3만 8,503건
국토교통부, KDI 경제정책자료 · 2026
누적 전세사기 피해 보증금 추산 규모
약 4.7조 원
국토교통부 집계 보도(econmingle 등) · 2026
LH 피해주택 누적 매입 실적
8,357호
국토교통부·LH · 2026
LH 피해주택 매입 속도 변화(2024년 연 90가구 → 2025년 하반기 월 655가구 → 2026년 1분기 월평균 840호)
월평균 약 840호(2026년 1~4월), 3월 단월 최고 995호
국토교통부·LH 매입 현황 · 2026
주거·금융·법률 등 종합 지원 누적 건수
57,202건
국토교통부(서울신문 보도, 2026년 2월) · 2026
긴급 경매·공매 유예 협조 누적 건수
1,101건
국토교통부(서울신문 보도, 2026년 2월) · 2026
뉴스 및 언론 보도
기사 원문 읽기 →
전세사기 피해 540건 추가 인정, 피해주택 매입 속도 낸다
2026-02-05서울신문
1월 540건 추가 인정으로 누적 36,449건, LH 누적 매입 5,889가구이며 최근 6개월간 매입이 전체의 87%를 차지해 새 정부 출범 이후 속도가 붙었다.
국토장관 전세사기 선구제 후회수 검토
2025-12-17파이낸셜뉴스
국토교통부가 피해 보상 최소 보장률 상향과 함께 선구제 후회수 방식을 적극 검토하겠다고 밝히며 입법 논의가 재점화됐다.
전세사기특별법 3년 만에 개정, 피해 구제 진전 사각지대 여전
2026-04-24한국NGO신문
2026년 4월 23일 본회의를 통과한 개정안이 보증금 3분의 1 최소보장제를 도입했으나 외국인·다세대 공동담보·신탁사기 등 사각지대가 남아 있다는 지적이 제기됐다.
전세사기피해자 3만 8,503건 결정, 피해주택 매입 8,357호까지 확대
2026-04-28KDI 경제교육·정보센터
누적 피해자 인정이 3만 8,503건에 이르고 LH 매입은 8,357호로 확대됐으며 최소보장제와 추경 예산이 반영됐다.
정부 대응 계획
전세사기 피해주택 매입 속도전 및 최소보장제 시행
국토교통부 · 2026-04
- • 경공매 매입 절차 간소화로 월 매입 규모 800호 이상 유지
- • 최소보장제 적용을 위한 차액 산정·재정 보전 절차 마련
- • 추가경정예산 약 279억 원으로 보전 재원 확보
HUG 전세피해 지원 및 보증 사고 대응
주택도시보증공사(HUG) · 2026
- • 전세피해지원센터 통한 임차보증금 반환보증 이행 및 상담
- • 긴급 경공매 유예 협조 및 법률·금융 연계 지원
- • 보증사고 임차인 대상 저리 대환·전세대출 지원 연계
LH 피해주택 경공매 매입 및 임대 거주 지원
한국토지주택공사(LH) · 2026
- • 우선매수권 양도받아 피해주택 경공매 낙찰
- • 경매차익(감정가-낙찰가)을 임대료로 전환해 최장 10년 무상 거주 지원
- • 통합공고로 매입 신청·심사 일원화 및 처리 가속
정책 대안 평가
현행 연장·최소보장제 유지 및 매입 가속
실현가능성: high
2027년 5월까지 연장된 특별법과 보증금 3분의 1 최소보장제를 유지하면서 LH 매입 속도를 높여 구제 폭을 확대한다.
장점 (Pros)
- + 이미 입법·예산이 확보되어 즉시 집행 가능
- + 재정 부담을 보전 비율로 통제
- + 매입 가속으로 실질 구제 체감도 상승
단점 (Cons)
- − 차익 산정 지연으로 구제 속도 한계
- − 사각지대 피해자 여전히 배제
- − 보증금 회수율이 3분의 1 수준에 머물 수 있음
국제 선례: 미국 등은 임대보증·보증금 에스크로 제도로 사후 보전보다 사전 예방에 무게
선구제 후회수 입법 전환
실현가능성: medium
국가가 보증금 일정 비율을 먼저 지급하고 이후 구상권 행사와 경공매로 회수하는 방식으로 전환한다.
장점 (Pros)
- + 피해자 생활 안정 신속 확보
- + 구제 절차의 예측 가능성 제고
- + 장기 미회수 피해의 실질 해소
단점 (Cons)
- − 대규모 선지급에 따른 재정 부담
- − 다른 범죄 피해자와의 형평성 논란
- − 회수율 저조 시 재정 손실 가능
국제 선례: 일부 국가의 범죄피해자 구조금·국가 선보전 후 구상 모델 참고
사각지대 통합 구제 및 한시법의 상시법화
실현가능성: medium
신탁사기·다세대 공동담보·외국인·근린생활시설 등 사각지대를 인정 요건에 포함하고 한시법을 상시 제도로 전환한다.
장점 (Pros)
- + 구제 형평성과 제도 안정성 확보
- + 반복되는 일몰 연장 논쟁 해소
- + 피해 유형 변화에 탄력 대응
단점 (Cons)
- − 재정 소요 대폭 증가
- − 도덕적 해이 및 남용 우려
- − 임대차 시장 영향 검증 필요
국제 선례: 독일·프랑스의 임대인 보증·임차인 보호 상설 제도 참고
최종 권고
권고안 (Primary Option)
현행 연장·최소보장제 유지 및 매입 가속을 기반으로 사각지대 통합 구제를 단계적으로 결합
2026년 4월 최소보장제 입법과 추경 예산이 이미 확보되어 즉시 집행이 가능하고 LH 매입이 빠르게 가속되고 있어 현행 틀의 실효성이 검증되고 있으며, 선구제 후회수 전면 전환은 재정·형평성 쟁점 해소에 시간이 필요하므로 검증된 경로를 유지하면서 사각지대를 단계적으로 흡수하는 것이 현실적이다.
이행 단계
- 1. 최소보장제 차액 산정·보전 절차 표준화로 처리 기간 단축
- 2. LH 월 매입 800호 이상 유지 및 통합공고 운영 정착
- 3. 신탁사기·다세대 공동담보·외국인 등 사각지대 요건을 시행령·지침으로 우선 보완
- 4. 선구제 후회수 방안은 재정 영향·회수율 시뮬레이션 후 한시법의 상시법화와 함께 입법 검토
기대 효과
- → 피해자 실질 회복액이 보증금의 3분의 1 이상으로 상향
- → 구제 처리 기간 단축 및 미인정 사각지대 축소
- → 반복되는 일몰 연장 논쟁 완화와 제도 예측 가능성 제고
위험 요소 (Risk Factors)
- ! 추경 예산 소진 시 보전 지연 가능성
- ! 사각지대 확대에 따른 재정 부담 증가
- ! 선구제 후회수 도입 지연으로 피해자 불만 지속
- ! 경공매 시장 변동에 따른 매입 차익 축소