부동산 다주택자 세금 정책: 종합부동산세·양도세·취득세 중과 현황과 2026년 전환점

4년 가까이 이어지던 다주택자 양도소득세 중과 한시 배제가 2026년 5월 9일 종료되었습니다. 5월 10일 이후 양도분부터 조정대상지역 주택을 팔면 기본세율 6~45%에 1세대 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산되며, 지방소득세를 포함한 최고 실효세율은 82.5%에 이릅니다(양도세 최고세율 45%에 중과 30%포인트를 더한 75%에 지방소득세 10%를 얹은 값).

중과가 적용되는 주택은 장기보유특별공제가 함께 배제되어 보유기간이 아무리 길어도 공제를 받지 못합니다.

경과조치가 있습니다. 2026년 5월 9일까지 토지거래허가를 신청했거나 매매계약을 체결한 경우, 서울 강남·서초·송파·용산 등 기존 조정대상지역 주택은 계약일부터 4개월인 2026년 9월 9일까지, 2025년 10월 16일 새로 지정된 조정대상지역 주택은 6개월인 2026년 11월 9일까지 양도하면 중과에서 제외됩니다.

적용 지역도 넓어졌습니다. 2025년 10월 16일 서울 강남·서초·송파·용산 4개구 외 나머지 서울 전역과 경기 수원·성남·안양·용인 일부 구 및 과천·광명·하남·의왕시가 조정대상지역으로 추가 지정되었습니다. 이 지역들은 양도세 중과뿐 아니라 취득세 중과와 1세대 1주택 비과세의 2년 거주요건까지 함께 적용됩니다.

취득세 중과는 종전 체계가 유지되고 있습니다. 조정대상지역 2주택과 비조정대상지역 3주택은 8%, 조정대상지역 3주택 이상과 비조정대상지역 4주택 이상 및 법인은 12%입니다.

조정대상지역에서 공시가격 3억원 이상 주택을 증여받는 경우에도 12%가 적용되며, 1세대 1주택자가 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우는 제외됩니다. 수도권 밖 공시가격 2억원 이하 주택은 보유 주택 수와 관계없이 중과에서 빠집니다.

1세대 1주택 비과세는 보유기간 2년 이상이 기본 요건이고, 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주기간도 2년 이상이어야 합니다. 고가주택 기준은 실지거래가액 12억원 초과이며, 초과분에 해당하는 양도차익만 과세합니다.

장기보유특별공제는 보유기간별 최대 40%와 거주기간별 최대 40%를 합해 최대 80%까지 적용되지만, 거주기간이 2년 미만이면 일반 공제표가 적용되어 최대 30%에 그칩니다. 일시적 2주택은 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 팔면 비과세 특례를 받습니다.

정부는 2026년 하반기 장기보유특별공제를 실거주 중심으로 재편하는 방안을 검토했으나, 2026년 9월 현재 구체적인 세율과 적용 대상, 시행 시기는 확정되지 않았습니다.