비거주 1주택 규제, 1세대 1주택 양도세·종부세·장특공제 개편과 갭투자 차단 방안

1세대 1주택 양도소득세 비과세, 1세대가 1주택을 보유하면서 대통령령(시행령 제154조) 요건을 충족하면 양도소득세 비과세

고가주택 제외, 양도가액 12억원 초과 부분에 대해서는 비과세 적용 배제(12억원 비례공제 방식)

대체취득·상속·혼인·동거봉양 특례, 일시적 2주택자도 시행령 요건 충족 시 비과세 가능

미등기양도자산 제외, 미등기 양도자산은 비과세에서 제외

2년 보유 원칙, 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 보유기간이 2년 이상일 것

조정대상지역 거주요건, 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 보유기간 2년 + 그 보유기간 중 거주기간 2년 이상

거주요건 면제 사유, 무주택 상태에서 조정대상지역 공고일 이전 매매계약 체결·계약금 지급, 부득이한 사유(취학·근무상 형편·질병 요양 등)로 1년 이상 거주 후 양도하는 경우

비거주자 특례, 해외이주법에 따른 해외이주 또는 1년 이상 계속 국외거주가 필요한 취학·근무 사정으로 세대전원이 출국한 경우, 출국일 현재 보유한 1주택을 출국일부터 2년 이내에 양도하면 비과세 특례 인정(제154조제1항제2호)

거주자 판정, 국내에 거소를 둔 기간이 1과세기간 동안 183일 이상이거나 2과세기간에 걸쳐 계속 183일 이상이면 거주자로 인정, 관광·질병 치료 등 일시적 출국 기간도 국내 거소 기간에 포함(제4조)

표1 (일반·다주택·비거주 1주택), 보유 3년 6%부터 연 2%씩 가산, 15년 이상 최대 30%

표2 (1세대 1주택자, 거주요건 충족), 보유기간별 연 4%(최대 40%) + 거주기간별 연 4%(최대 40%) = 합산 최대 80%

표2 적용 요건, 1세대 1주택 + 보유 3년 이상 + 거주 2년 이상 (2020-01-01 이후 양도분부터 거주요건 강화)

비거주 1주택 격차, 표2 미적용으로 실거주자와 약 50%p 공제율 격차 발생

기본공제 12억원, 1세대 1주택자는 공시가격 합산액에서 12억원 공제(그 외의 자 9억원, 법인 0원)

1주택자(2주택 이하 소유) 세율 0.52.7%, 3주택 이상 소유자는 0.55.0% (제9조)

고령자·장기보유 세액공제, 60세 이상 20%/65세 이상 30%/70세 이상 40%, 5년 이상 20%/10년 이상 40%/15년 이상 50%, 두 공제 합산 최대 80%(제9조제5항~제9항)

거주 기준 한계, 현행은 일반 1주택자에 명시적 거주요건 없음 → 비거주 1주택자도 동일 공제 적용(개편 논의 핵심)

실거래가 신고 의무, 부동산 매매계약 체결 시 30일 이내 시·군·구 신고(제3조)

토지거래허가구역, 국토교통부장관 또는 시·도지사가 투기 우려 지역을 토지거래허가구역으로 지정 가능(제10조·제11조); 서울 25개 구·경기 12개 지역 지정은 2025-10-15 대책에 따른 국토교통부 공고 사례

위반 제재, 거짓 신고 시 취득가액의 100분의 10 이하에 상당하는 과태료(제28조제3항), 미신고 시 500만원 이하 과태료(제28조제2항)