2026 종합부동산세, 누가 얼마나 내고 무엇이 바뀌나

2026년 종합부동산세는 현행 기준 그대로 계산됩니다. 기본공제는 주택 9억원, 1세대 1주택자 12억원이고, 종합합산토지는 5억원, 별도합산토지는 80억원입니다. 과세표준을 구할 때 적용하는 공정시장가액비율은 주택분 60%, 토지분 100%로 2022년 이후 유지되고 있습니다.

세율은 2주택 이하가 과세표준 3억원 이하 0.5%에서 94억원 초과 2.7%까지이고, 3주택 이상은 0.5%에서 5.0%까지입니다. 다주택 중과는 3주택 이상 보유자에게, 그것도 과세표준 12억원을 넘는 구간부터 갈라집니다. 12억원 이하 구간은 2주택 이하와 세율이 같습니다. 2026년에 중과세율을 완화하거나 강화한 개정은 확인되지 않았습니다.

1세대 1주택자는 세액공제를 받을 수 있습니다. 고령자 공제는 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%이고, 장기보유 공제는 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%입니다. 두 공제는 중복 적용되며 합계 한도는 80%입니다. 세부담상한은 직전년도 재산세와 종합부동산세 합계액의 150%입니다.

올해 과세 대상은 이미 확정되었습니다. 과세기준일인 6월 1일 현재 소유자가 납세의무자이며, 고지는 11월, 납부는 12월 1일부터 15일까지입니다. 세액의 20%가 농어촌특별세로 함께 부과되고, 250만원을 넘으면 납부기한 이후 6개월 이내로 분납할 수 있습니다. 요건을 갖춘 임대주택과 미분양주택 등은 9월 16일부터 30일까지 합산배제 신고를 하면 과세에서 빠집니다.

올해 부담을 좌우하는 변수는 공시가격입니다. 2026년 공동주택 공시가격은 4월 30일 결정·공시되었고 전국 평균 9.13%, 서울 18.60% 올랐습니다. 현실화율은 전년과 같은 69%가 적용되었습니다. 공시가격 현실화 로드맵은 5개년 계획으로 다시 세워 하반기 중 발표할 예정이라고만 알려져 있습니다.

제도 변경 가능성은 열려 있습니다. 재정 당국은 보유세와 거래세의 균형을 함께 검토한 세제개편안을 7월 말에서 8월 초 사이 발표하겠다고 예고했습니다.

공정시장가액비율은 국회 통과 없이 시행령만으로 조정할 수 있어 유력한 수단으로 거론되며, 비율을 올릴 경우 주택분 보유세 총액이 상당폭 늘어날 것으로 전망됩니다. 다만 구체적인 인상 폭과 올해 고지분부터 적용될지 내년분부터일지는 확정되지 않았습니다.