재건축 규제 완화와 재초환 논쟁, 안전진단·정비사업 절차 합리화의 쟁점과 대안

재건축초과이익 환수제는 현재 그대로 시행되고 있습니다. 근거 법률인 재건축초과이익 환수에 관한 법률은 2006년 5월 24일 제정되었고, 2023년 12월 26일 개정(2024년 3월 27일 시행)으로 면제 기준과 부과구간을 완화한 뒤 여러 차례 타법개정을 거쳐 2025년 10월 1일 기준으로 시행 중입니다.

부담금은 조합원 1인당 평균이익이 8천만원 이하이면 전액 면제되고, 그 이상부터 구간별로 부과됩니다. 8천만원에서 1억3천만원 구간은 초과액의 10%, 1억3천만원에서 1억8천만원 구간은 20%, 1억8천만원에서 2억3천만원 구간은 30%, 2억3천만원에서 2억8천만원 구간은 40%가 적용되며, 2억8천만원을 넘으면 5천만원에 초과액의 50%를 더해 부과합니다.

면제 기준은 종전 3천만원에서 8천만원으로, 부과구간 단위는 2천만원에서 5천만원으로 완화되어 2024년 3월 27일부터 적용되고 있습니다. 1세대 1주택 장기보유자는 보유기간 6년 이상부터 10%씩 추가 감면을 받아 20년 이상 보유하면 70%까지 감면받습니다.

폐지 법안은 국회에 발의되어 있으나 여야 합의가 이뤄지지 않아 계류 중입니다.

절차 규제는 도시 및 주거환경정비법 개정(2024년 11월 14일 국회 본회의 통과, 2024년 12월 3일 개정)으로 이미 완화되었습니다. 안전진단은 명칭이 재건축진단으로 바뀌었고 실시 기한이 사업시행계획인가 전까지로 늦춰졌으며, 조합설립추진위원회나 사업시행자도 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 진단을 요청할 수 있습니다.

시행령 개정(2025년 5월 27일)으로 지방자치단체는 재건축진단 요청을 받으면 요청일부터 30일 이내에 실시계획을 통보해야 합니다. 재건축사업 추진위원회가 조합을 설립할 때는 공동주택 각 동별 구분소유자 과반수(복리시설은 3분의 1 이상)와 전체 구분소유자 및 토지면적의 100분의 70 이상의 동의를 받아야 합니다.

지방자치단체 차원의 완화도 진행 중입니다. 서울시는 2026년 5월 14일부터 도시정비형 재개발의 법적상한용적률을 준주거지역 600%, 근린상업지역 1,080%, 일반상업지역 1,560%까지 최대 1.2배로 완화했습니다.