전세사기 특별법 연장·재개정, 피해자 요건과 LH 매입, 최소보장제 쟁점 분석

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법이 2026년 5월 12일 법률 제21634호로 일부개정, 공포되었습니다. 핵심은 임차보증금 최소보장제(제25조의9) 신설입니다.

경·공매가 끝난 뒤 피해자가 실제로 회수한 금액이 보증금의 3분의 1(최소보장금)에 미치지 못하면 국가가 그 차액(최소지원금)을 보전하며, 이미 전세사기피해자로 결정된 사람에게도 적용됩니다. 최소지원금을 받은 피해자는 공공임대주택 지원을 받을 수 없습니다(제25조의9제3항).

신탁사기처럼 권한 없는 자와 계약한 피해자를 위해 선지급·후정산 제도(제25조의10)도 함께 신설되었습니다. 경·공매가 끝나기 전에 최소보장금의 전부 또는 일부를 먼저 지급하고 종료 후 정산하는 방식입니다. 최소보장제와 선지급 제도는 하위법령 정비를 거쳐 공포 후 6개월이 경과한 2026년 11월 13일 시행이 예정되어 있습니다.

공포와 동시에 시행된 사항도 있습니다. 공공주택사업자가 피해주택을 매입할 때 법원에 보증을 제공하지 않고도 우선매수권을 행사할 수 있게 되었고, 전세피해지원센터(전세피해 및 예방지원센터로 개편) 업무에 계약 전 권리관계 분석과 계약서 문구 검토 등 안전계약 상담이 추가되었습니다.

법의 유효기간(일몰)은 2025년 5월 20일 개정(법률 제20956호)으로 2027년 5월 31일까지 연장되었고, 2025년 5월 31일까지 최초로 임대차계약을 체결한 임차인까지만 적용되며 그 이후 신규 계약자는 제외됩니다.

피해자 인정은 네 가지 요건을 모두 충족해야 합니다(제3조). 주택 인도와 전입신고를 마치고 확정일자를 갖출 것, 보증금이 5억원 이하일 것(전세사기피해지원위원회가 시·도 여건에 따라 2억원 범위에서 상향 조정 가능), 2인 이상의 임차인에게 보증금 미반환 피해가 발생했거나 예상될 것, 임대인이 보증금을 반환할 의도가 없었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것입니다.

지원 실적은 계속 늘고 있습니다. 국토교통부 발표 기준 2026년 4월 28일까지 누적 피해자 인정은 3만 8,503건, LH의 피해주택 누적 매입은 8,357호이며, 주거·금융·법률 등 종합 지원은 누적 6만 3,568건입니다.