전세사기 피해, 핵심 내용은?

2025년 5월 31일 이전에 체결한 전세계약에서 보증금을 돌려받지 못했다면, 2027년 5월 31일까지 전세사기 피해자 결정을 신청해 경매 우선매수권, LH 매입 후 최장 10년 무상 거주, 저리 대환대출 지원을 받을 수 있습니다. 피해자 결정만으로 지원이 자동 적용되지 않으므로, 결정문 수령 후 법원·LH·HUG·은행에 지원 유형별로 직접 신청해야 합니다. 2026년 11월 13일부터는 회수액이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 국가가 차액을 보전하는 최소보장금 제도가 시행됩니다.

전세사기 피해자 지원 2026: 피해자 결정 요건, 신청 절차, 우선매수권·LH 매입·최소보장금 정리

2026년 9월 2일 2026년 9월 26일 업데이트

검증 DB 법령 RAG 웹 검색

2026-09-26 출처 점검: 통계 8건 중 3건만 정책브리핑 원문으로 확인해 남기고 5건은 삭제했으며, 법령 5건의 MST와 링크를 국가법령정보센터 원문으로 정정하고 최소보장금 표기 오류(30%→3분의 1)를 바로잡았다.

30초 브리핑

2025년 5월 31일 이전에 체결한 전세계약에서 보증금을 돌려받지 못했다면, 2027년 5월 31일까지 전세사기 피해자 결정을 신청해 경매 우선매수권, LH 매입 후 최장 10년 무상 거주, 저리 대환대출 지원을 받을 수 있습니다.

이게 나한테 영향 있나요?

전입신고와 확정일자를 갖추고도 임대인의 경매·파산·연락 두절로 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 대상입니다. 전체 인정 피해자(4만 278건) 중 다수가 20·30대 청년층입니다.

한 줄 결론

피해자 결정만으로 지원이 자동 적용되지 않으므로, 결정문 수령 후 법원·LH·HUG·은행에 지원 유형별로 직접 신청해야 합니다. 2026년 11월 13일부터는 회수액이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 국가가 차액을 보전하는 최소보장금 제도가 시행됩니다.

현재 상태

특별법은 2026년 5월 12일 개정으로 최소보장금 제도가 추가되었고, 2027년 5월 31일까지 유효합니다.

나에게 해당되는 것

해당 여부, 지금 할 일, 받을 수 있는 지원을 순서대로 정리했습니다.

내가 해당되나요?

전입신고와 확정일자 주택 인도(입주)와 전입신고를 마치고 계약서에 확정일자를 갖추어야 합니다. (임차권등기를 마친 경우도 인정)
보증금 5억원 이하 보증금이 5억원 이하여야 합니다. 지역별 여건을 감안해 위원회가 최대 7억원까지 인정할 수 있습니다.
다수 피해 발생 (2명 이상) 임대인의 파산·회생, 주택 경매·공매 개시 등으로 2명 이상의 임차인에게 보증금 미반환 피해가 발생했거나 예상되어야 합니다.
임대인의 고의적 미반환 사정 수사 개시, 기망, 무자력자 명의 이전 등 보증금을 고의로 돌려주지 않은 정황이 인정되어야 합니다. (부결 사유 가운데 가장 큰 비중을 차지합니다)
2025년 5월 31일 이전 최초 계약 계약 체결 시점이 2025년 5월 31일 이전이어야 합니다. 보증보험 가입 또는 소액임차인 최우선변제 등을 통해 보증금 전액 회수가 가능한 경우는 대상에서 제외됩니다.

지금 할 일

1
이사 전에 임차권등기부터 하기

불가피하게 이사를 가야 하더라도 반드시 임차권등기명령 신청 후 등기부에 기재된 것을 확인하고 전출해야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. (임대인에게 결정 정본이 송달되기 전에도 등기 가능)

어디서 주택 소재지 관할 지방법원 (전자소송 가능) · 언제까지 전출하기 전 반드시
2
피해자 결정 신청하기

피해자 결정 신청서, 임대차계약서 사본, 주민등록초본, 신분증 사본을 제출합니다. 경매·공매 통지서, 고소장 접수증, 판결문 등이 있다면 함께 첨부합니다. 관할 시·도 사실조사와 국토교통부 위원회 심의를 거쳐 최종 결정됩니다.

어디서 전세사기피해자 지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr) 또는 관할 시·도 전세피해지원센터 · 언제까지 2027년 5월 31일까지
3
경매가 시작됐다면 유예 신청하기

경매·공매가 이미 진행 중이라면 즉시 매각 유예·정지를 신청해 경매 절차를 일시 중단시킵니다. (최대 1년, 연장 가능) 아울러 법원이 지정한 배당요구 종기일 전에 반드시 배당요구 신청을 마쳐야 합니다.

어디서 담당 법원 경매계 또는 세무서 (HUG 경공매지원센터가 대행) · 언제까지 배당요구 종기일 전
4
피해자 결정 후 지원 항목별로 개별 신청하기

피해자로 인정되더라도 지원이 자동 지급되지 않습니다. 우선매수권은 관할 법원, 피해주택 매입은 LH, 대환대출은 기금 수탁은행, 조세채권 안분은 관할 세무서에 각각 직접 신청해야 합니다.

어디서 LH 콜센터 1600-1004, HUG 전세피해지원센터 1533-8119 · 언제까지 LH 매입 신청은 결정일부터 3년 이내
5
불인정이면 30일 안에 이의신청하기

피해자 불인정 결정 통지를 받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 제기할 수 있습니다. (위원회 20일 내 재심의) 이후 임대인 수사 개시 등 새로운 증빙이나 사정 변경이 발생한 경우 재신청도 가능합니다.

어디서 결정을 통지한 시·도 · 언제까지 송달일부터 30일
6
법률·심리 지원 함께 쓰기

소송 수행 시 공익법무사·변호사 수임료가 지원되며, 기준중위소득 이하 가구는 대한법률구조공단을 통해 무료 소송 대리를 지원받을 수 있습니다. 심리적 안정을 위한 전문 심리상담도 지원됩니다.

어디서 HUG 전세피해지원센터, 법률구조공단 132, 심리상담 1670-5724

받을 수 있는 것

경·공매 우선매수권
최고가와 같은 값에 우선 낙찰

피해주택 경매 시 최고가 매수신고액과 동일한 가격으로 우선 낙찰받을 수 있습니다. 2026년 5월 법 개정으로 유찰되어 입찰자가 없는 경우에도 최저매각가격으로 우선 매수할 수 있습니다.

특별법 제20조, 법원 경매계
LH 피해주택 매입과 무상 거주
최장 10년 무상, 이후 최장 10년 추가 연장 가능

우선매수권을 LH에 양도하면 LH가 주택을 매입한 후, 감정가와 낙찰가의 차액인 경매차익을 임대보증금으로 전환하여 최장 10년간 임대료 부담 없이 무상 거주할 수 있고, 이후 최장 10년간 거주기간을 추가로 연장할 수 있습니다. 퇴거 시 잔여 경매차익은 피해자에게 반환됩니다.

LH, 2026년 7월 말 누적 1만 256호 매입
최소보장금
보증금의 3분의 1까지 보전

경·공매 배당 및 회수 금액을 합산해도 보증금의 3분의 1에 미달할 경우, 부족분을 국가가 보전해 주는 제도입니다. 이미 피해자로 결정된 경우에도 소급 적용되며, 압류·담보 제공·양도가 금지됩니다.

2026년 5월 12일 개정 특별법, 2026년 11월 13일 시행
피해자 전용 버팀목 대환대출
저리 고정금리, 최대 4억원

기존 전세대출을 갚기 위한 대출입니다. 부부합산 연소득 1억 3,000만원 이하이고 피해주택에 계속 거주할 때 받을 수 있습니다.

주택도시기금, 국토교통부(대한민국 정책브리핑, 2023-10-05 보완방안)
긴급주거지원
LH·지방공사 임대주택 한시 지원

보증금 상당액을 잃은 피해자에게 LH·지방공사 임대주택을 저렴한 임대료로 한시적으로 제공합니다.

HUG, LH
경·공매 절차 대행
법무사·변호사 수수료 일부를 HUG가 지원

법무사·변호사 수수료의 일부를 HUG가 부담합니다. 낙찰 보증금과 등기비용은 본인 부담입니다.

HUG 경공매지원센터
신용 보호
장기 무이자 분할상환

전세대출 연체정보 등록이 유예되고, 보증기관이 대신 갚은 뒤 장기간 무이자로 나눠 갚을 수 있습니다.

금융위원회
긴급복지와 세금 감면
생계·의료비 지원, 취득세·재산세 감면

생계지원, 의료비 지원, 취득세 면제, 재산세 감면 등을 받을 수 있습니다. 세제 특례는 접수 기한이 있으니 시·군·구에 문의해야 합니다.

시·군·구, 찾기쉬운 생활법령정보

주의할 점

!
등기 전 전출 절대 금지 보증금을 돌려받지 못한 채 주민등록을 이전하거나 이사하면 대항력과 우선변제권이 즉시 상실됩니다. 반드시 법원 임차권등기명령이 등기부에 등재된 이후에 전출해야 합니다.
!
배당요구 종기일 준수 피해주택 경매 개시 시 법원이 공고한 배당요구 종기일까지 반드시 배당신청을 해야 최우선변제금 및 배당금을 수령할 수 있습니다. 기한을 넘기면 배당 권리가 소멸합니다.
!
임대인 고의 증빙 확보 피해자 인정 심사 부결의 대부분이 '임대인의 고의적 미반환 사정' 입증 부족에서 발생합니다. 형사고소 접수증, 동일 임대인의 타 세입자 피해 사실, 무자력 갭투자 정황 증빙을 초기부터 확보해야 합니다.
!
결정 후 개별 신청 필수 피해자 결정문이 나와도 지원이 자동으로 실행되지 않습니다. LH 피해주택 매입 신청은 결정일로부터 3년 이내, 특별법 지원 전체는 2027년 5월 31일까지 신청해야 합니다.

문의처

HUG 전세피해지원센터: 1533-8119 (평일 10:00~17:00)
온라인 신청: jeonse.kgeop.go.kr
LH 콜센터: 1600-1004
대한법률구조공단: 132
무료 심리상담 (한국심리학회): 1670-5724

이 보고서는 AI가 공개 데이터를 분석하여 생성한 참고 자료입니다. 법적 효력이 없으며, 중요한 결정 전 원문 출처를 확인하시기 바랍니다.

핵심 요약

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법은 2023년 6월 1일 시행 이후 세 차례 개정을 거쳐 2027년 5월 31일까지 유효하며, 2026년 7월 말 기준 4만 278건이 피해자로 결정되었다.

피해자로 인정되려면 전입신고·확정일자, 보증금 5억원 이하(위원회 판단으로 7억원까지), 2명 이상의 피해, 임대인의 미반환 의도라는 네 가지 요건을 모두 갖춰야 하고, 최초 계약이 2025년 5월 31일 이전이어야 한다. 부결 사유의 대부분은 미반환 의도 요건 미충족에서 갈린다.

인정된 피해자는 경·공매 우선매수권, LH 피해주택 매입 후 최장 10년 무상 거주, 저리 대환대출, 긴급주거, 신용회복, 법률·심리 지원을 받을 수 있다. LH 매입은 2026년 7월 말 1만 256호를 넘었다.

2026년 5월 12일 개정(법률 제21634호)으로 회수액이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 국가가 차액을 보전하는 최소보장금과 신탁사기 피해자 선지급 제도가 신설되어 2026년 11월 13일 시행된다. 피해자 단체는 보장률 상향과 배드뱅크 도입을, 재정당국은 형평성을 이유로 3분의 1 수준 유지를 주장하고 있다.

입법 현황

2218526 공포·시행 완료 (최소보장금·선지급 조항은 2026년 11월 13일 시행) 위원회입법

의안발의

2026년 4월 22일

완료

위원회 상정

2026년 4월 16일

완료

위원회 의결

2026년 4월 16일

대안가결

완료

법사위 회부

2026년 4월 16일

완료

법사위 상정

2026년 4월 22일

완료

법사위 의결

2026년 4월 22일

수정가결

완료

본회의 부의

2026년 4월 23일

완료

본회의 의결

2026년 4월 23일

원안가결

완료

정부 이송

2026년 4월 30일

완료

공포

2026년 5월 12일

제21634호

완료

투표 결과

2026년 4월 23일

원안가결

182

찬성

반대

기권

재적 295명 중 182명 투표

의안 상세 페이지 →

다음 단계

최소보장금 산정 기준과 지급 절차를 담은 시행령 입법예고. 2026년 8월 19일 발의된 우선매수권 경합 해소·특화형 공공임대 법안은 국토교통위원회 심사 중

근거 및 데이터

주요 통계 지표

전세사기 피해자 결정 누적 건수

40,278건

특별법 시행(2023-06-01) 이후 2026년 7월까지 누적된 결정 건수이며, 7월 한 달에만 609건이 새로 인정되었습니다.

국토교통부 (대한민국 정책브리핑) · 2026-07

LH 피해주택 매입 누적 호수

10,256호

누적 피해자 4만 278건 대비 약 4명 중 1명꼴로 피해주택 매입이 이뤄졌고, 7월 말까지 월평균 752호 속도로 매입되었습니다.

한국토지주택공사(LH), 대한민국 정책브리핑 · 2026-07

전세사기 피해자 지원(주거·금융·법률 절차) 누계 건수

72,483건

피해자로 결정된 사람에게 이뤄진 주거·금융·법적 절차 지원의 누적 건수입니다.

국토교통부 (대한민국 정책브리핑) · 2026-07

뉴스 및 언론 보도

전세사기 피해 보증금 3분의 1 보장…법안 본회의 통과

2026-04-23

뉴시스

최소보장금 신설 회수액이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 국가가 차액을 보전하고, 신탁사기 피해자에게는 선지급·후정산을 적용하는 개정안이 본회의를 통과했다. 입찰자가 없으면 최저매각가격으로 우선매수할 수 있게 하고, 2026년 1차 추경에 279억원을 편성했다. 공포 6개월 후 시행.

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재정당국 난색에…전세사기 최소보장률 50%→33%로 후퇴

2026-04-02

서울경제

보장률 조정 경위 의원 발의안의 50% 보장이 기획재정부의 형평성 지적(소액임차인 최우선변제 33%, 자연재해 주택 지원 30%)으로 33%로 낮아졌다. 추경 279억원은 33%를 가정한 규모다.

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LH 전세사기 피해주택 매입 '속도'…3월 995가구로 최대

2026-04-06

경향신문

매입 속도 2026년 3월 매입 995호로 월간 최대를 기록했고 1분기 월평균 884호로 전년의 2배다. 3월 인정률은 61.6%, 사전협의 대기 물량은 2만 1,588건이다.

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[단독] 전세사기 키운 'HUG 보증기준 완화'…다시 조이자 사고 급감

2025-10-09

경향신문

보증 기준의 역할 2017년 담보인정비율 100% 상향이 무자본 갭투자를 부추겼고, 2023년 5월 90%로 낮춘 뒤 월 보증사고액이 4.33조원에서 9,380억원으로, 사고율이 8.1%에서 2.2%로 떨어졌다. 시민단체는 60~70%까지 추가 인하를 요구한다.

기사 원문 읽기 →

전세사기 피해자 4만명 넘어섰다…LH, 피해주택 1만호 '매입 속도전'

2026-08-18

파이낸셜투데이

최신 집계 7월 609건 인정으로 누적 4만 278건, LH 매입 1만 256호, 주거·금융·법률 지원 누적 7만 2,483건. 전국 8개 전세피해·예방지원센터가 계약 전 안전 컨설팅을 시작했다.

기사 원문 읽기 →

정부 대응 계획

전세사기 예방 대책

국토교통부 · 2026-03-19

안심전세앱 통합 등기·확정일자·체납 정보를 한 화면에 통합하고, 2026년 9월부터 다세대 주택 위험진단을 추가합니다.
대항력 즉시 발생 전입신고 다음 날 생기는 대항력을 신고 즉시 발생하도록 주택임대차보호법 개정을 추진합니다.
중개사·은행 확인 의무 공인중개사는 선순위 권리를 직접 확인하고, 은행은 선순위 보증금을 확인한 뒤 대출합니다. 위반 시 과태료·업무정지.

2026년 개정 특별법 시행 준비 (최소보장금·선지급)

국토교통부 · 2026-05-12

시행령·규칙 정비 최소보장금 산정 기준, 지급 절차, 반납 규정을 담은 대통령령과 국토교통부령을 2026년 11월 13일 시행에 맞춰 마련합니다.
추경 279억원 2026년 1차 추경에 최소보장금 재원을 편성했습니다.
권리분석 컨설팅 전세피해지원센터가 계약 전 권리분석 컨설팅을 제공합니다.

LH 피해주택 매입 가속과 경매차익 선지급

LH·국토교통부 · 2026-07

매입 패스트트랙 매입점검회의를 정례화하고 지방법원과 경매 절차를 협의해 월 750호 안팎으로 매입합니다.
공동담보 선지급 2026년 7월부터 공동담보 피해자에게 경매차익을 먼저 지급합니다.
사전협의 처리 접수 2만 2,628건 중 매입 가능 1만 5,302건(67%)을 순차 매입합니다.

출처

이 페이지의 수치와 날짜는 아래 원문에서 확인할 수 있어요.마지막 확인: 2026-09-26

전세사기 피해주택 매입 1만호 넘어…피해자 지원도 7만 건, 국토교통부 (대한민국 정책브리핑), 2026-08-07
전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법, 법제처 국가법령정보센터, 2026-05-12
6일부터 전세사기 피해 대환대출 소득 완화…대출한도는 확대, 국토교통부 (대한민국 정책브리핑), 2023-10-05
주택임대차보호법, 법제처 국가법령정보센터, 2023-04-18
공인중개사법, 법제처 국가법령정보센터, 2026-02-27
특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률, 법제처 국가법령정보센터, 2017-12-19
민사집행법, 국가법령정보센터

정책 분석 더 보기 펼치기 쟁점, 이해관계자, 정책 대안, 위험과 비용, 정책 권고를 담았습니다.

이슈 개요

핵심 쟁점

/ 피해자 결정 4요건 가운데 임대인 미반환 의도 입증이 부결의 가장 큰 병목
/ 최소보장금 보장률(현행 3분의 1)과 피해자 단체가 요구하는 상향 사이의 재정 형평성 논쟁
/ LH 피해주택 매입 대상에서 빠지는 공동담보·위반건축물·신탁 사기 사각지대
/ 2025년 5월 31일 이후 계약자와 외국인 피해자의 적용 배제
/ 특별법 2027년 5월 31일 일몰 이후의 제도 존속 여부
/ 예방 구조개혁: 대항력 즉시 발생, 보증금 예치제, HUG 보증 담보인정비율

이해관계자 분석

전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위원회 및 시민사회대책위

수혜자

최소보장금 즉시 시행과 보장률 50% 상향, 인정 요건 완화, 배드뱅크 도입을 요구

주요 요구사항

• 최소보장률 33%에서 50%로 상향
• 공동담보·신탁 사기 피해주택의 선순위 근저당 공공 매입(배드뱅크)
• 외국인 피해자 지원 포함과 임대인 동의 없는 피해주택 관리 책임의 지자체 이관

국토교통부

규제기관

최소보장금은 3분의 1도 회수하지 못한 피해자를 위한 제한적 안전망이며, LH 매입 가속과 예방 대책이 중심

주요 요구사항

• 2026년 11월 13일 시행에 맞춘 시행령·규칙 정비
• LH 매입 패스트트랙과 사전협의 적체 해소
• 안심전세앱과 중개사 확인 의무를 통한 예방

기획재정부

규제기관

다른 재난 지원과의 형평성을 이유로 보장률 50%에 반대하고 33%로 조정

주요 요구사항

• 소액임차인 최우선변제(33%)·자연재해 주택 지원(30%)과 같은 수준 유지
• 소급 적용에 따른 재정 부담 통제

주택도시보증공사(HUG)와 한국토지주택공사(LH)

산업계

HUG는 보증 담보인정비율 강화와 원스톱 지원센터 운영, LH는 매입 1만호 돌파와 매입 불가 물량(33%) 처리가 과제

주요 요구사항

• 보증 담보인정비율 90% 유지 및 80% 하향 검토
• 위반건축물·공동담보 등 매입 불가 유형에 대한 제도 보완
• 대위변제 회수율 제고

한국공인중개사협회

산업계

2026년 8월 법정단체 전환을 계기로 자율징계와 의무가입을 요구하며 부동산감독원 신설에는 반대

주요 요구사항

• 협회 의무가입과 자율징계권
• 부동산감독원 신설 반대
• 확인·설명 의무 확대에 따른 책임 범위 명확화

갈등 지점 분석

최소보장률을 33%로 둘 것인지 50%로 올릴 것인지를 두고 피해자 단체와 재정당국이 맞서고 있으며, 279억원 추경은 33%를 전제로 편성되었다.

피해자 대책위 vs 기획재정부 vs 국토교통부

LH 매입이 불가능한 공동담보·위반건축물·신탁 피해주택을 배드뱅크로 흡수할 것인지, 금융권 손실 분담을 어떻게 할 것인지가 정리되지 않았다.

피해자 대책위 vs 금융위원회·은행권 vs LH

예방을 위한 보증 담보인정비율 추가 인하는 전세 공급을 줄여 월세 전환을 앞당길 수 있어 임대인·중개업계와 시민단체의 이해가 갈린다.

HUG vs 시민단체 vs 임대인·공인중개사업계

정책 대안 평가

최소보장률 50% 상향과 구상권 회수 강화

실현가능성: medium

2026년 11월 시행되는 최소보장금의 보장률을 3분의 1에서 2분의 1로 올리고, 국가가 지급한 금액을 임대인 재산에서 회수하는 구상권 집행을 강화하는 안이다.

장점 (Pros)

+ 피해자 단체의 핵심 요구와 일치하며 20~30대 피해자의 부채 부담을 직접 줄인다
+ 이미 제도가 있어 시행령 개정과 예산 증액만으로 실행 가능하다

단점 (Cons)

− 다른 재난 지원과의 형평성 논란과 도덕적 해이 지적이 재점화된다
− 33% 기준으로 편성된 279억원을 재산정해야 하고 소급 적용으로 재정 부담이 커진다

국제 선례: 영국 임차보증금 보호제도(Tenancy Deposit Protection)는 보증금 자체를 정부 승인 기관에 예치해 손실을 사전에 막는 구조로, 사후 보전보다 예치에 무게를 둔다.

배드뱅크를 통한 선순위 근저당 공공 매입

실현가능성: low

공동담보·신탁 피해주택의 선순위 근저당 채권을 공공기관이 매입해 경매 구조를 정리한 뒤 피해자 거주를 보장하는 안으로, 2025년 7월 국정기획위원회가 제안했다.

장점 (Pros)

+ LH 매입이 불가능한 33% 물량과 신탁 사기 사각지대를 흡수할 수 있다
+ 경매 지연으로 피해자가 겪는 거주 불안을 줄인다

단점 (Cons)

− 비용 추계가 없고 금융권 손실 분담 협상이 필요하다
− 2025년 실태조사 착수 이후 확인된 후속 조치가 없다

국제 선례: 미국 2008년 금융위기 당시 부실자산 구제 프로그램(TARP)이 부실 주택담보채권을 공공이 인수한 사례가 있으나, 개인 임차인 보호 목적의 배드뱅크 선례는 드물다.

보증금 제3자 예치제와 대항력 즉시 발생

실현가능성: medium

보증금을 임대인 자산과 분리된 계좌에 예치하고 전입신고 즉시 대항력이 생기도록 주택임대차보호법을 고쳐 사기가 성립하기 어려운 구조를 만드는 예방형 개혁이다.

장점 (Pros)

+ 임대인 파산·잠적과 무관하게 보증금이 보호된다
+ 국토교통부가 2026년 3월 대항력 즉시 발생 개정을 이미 추진 중이다

단점 (Cons)

− 해외 보증금은 월세 1~3개월치인 반면 한국 전세는 주택가의 50~70%라 예치 규모가 다르다
− 전세 공급 축소와 월세 전환 가속, 임대인 반발이 예상된다

국제 선례: 영국은 2007년부터 임차보증금을 30일 내 정부 승인 기관에 예치하도록 의무화했고, 독일은 보증금(Mietkaution)을 임대인 자산과 분리된 계좌에 두어 파산 시에도 압류되지 않게 한다.

공공매입 중심 확대와 우선매수권 경합 해소

실현가능성: high

LH 매입 상한을 넓히고 피해주택 경매에서 공공주택사업자에게만 매각을 허가하는 단서를 두어 우선매수권 경합을 없애며, 특화형 공공임대의 법적 근거를 마련하는 안이다.

장점 (Pros)

+ 이미 1만 256호 실적이 있어 집행 경로가 검증되었다
+ 거주 연속성을 보장해 이주 비용과 심리적 부담을 줄인다

단점 (Cons)

− 2024년 정부 추계로 최대 4.6조원의 재정이 든다
− 위반건축물·공동담보 주택은 여전히 매입이 어렵다

국제 선례: 일본은 2020년 민법 개정으로 보증금(敷金) 반환 규정을 명문화했으나 공공이 피해주택을 매입하는 제도는 없어, 한국의 공공매입은 비교 대상이 드문 독자 모델이다.

헌법·법적 위험

종합 위험도

낮음

법체계 정합성

특별법은 주택임대차보호법과 민사집행법의 특례로 설계되어 상위법과 충돌하지 않는다. 최소보장금은 개인 간 계약 손실을 국가가 보전하는 새로운 유형이지만 재난 지원과 같은 사회보장 입법 재량 안에 있다는 것이 정부 입장이다.

기본권 제한 분석

헌법 제11조 (평등권)

보통

2025년 5월 31일 이후 계약자와 외국인 피해자를 적용에서 제외하는 것이 합리적 차별인지 다툴 여지가 있다. 경기도가 2026년 8월 외국인 포함 개정을 건의했다.

헌법 제23조 (재산권)

낮음

공공매입과 우선매수권은 경매 절차 안에서 시장 가격으로 작동해 임대인·채권자의 재산권을 과도하게 제한하지 않는다. 다만 공공주택사업자에게만 매각을 허가하는 단서는 다른 입찰자의 권리 제한 논란이 있을 수 있다.

헌법재판소 위헌 심판 가능성

2026년 9월 현재 특별법에 대한 헌법소원이나 위헌법률심판 제청은 확인되지 않는다. 최소보장금의 소급 적용은 수혜적 소급이어서 위헌 소지가 낮다.

권고 안전장치

→ 적용 시점과 외국인 배제의 입법 목적을 시행령 또는 국회 심사보고서에 명시
→ 최소보장금 지급 기준을 시행령에 수치로 고정해 행정 재량 논란을 차단

재정·규제 영향

총 비용 추정

최소보장금 2026년 추경 279억원, 공공매입은 2024년 정부 추계 최대 4.6조원 (LH 매입임대 예산 안에서 집행)

연도별 추정

2024

0.7조원

불확실성 보통

2026

0.0279조원

불확실성 높음

규제 부담

피해자 개인에게는 신청 서류와 기관별 개별 신청이 주된 부담이다. 공인중개사에게는 확인·설명 의무 확대에 따른 조사 비용이, 은행에는 선순위 보증금 확인 절차가 추가된다.

행정 실행가능성

보통

규제영향분석

불필요

규제영향분석 요약

국회예산정책처의 최소보장금 비용추계서는 공개 자료에서 확인되지 않았다.

이행 요건

하위법령 제·개정

유형	명칭	시한	소관기관
대통령령	전세사기피해자법 시행령 개정 (최소보장금 산정·지급·반납)	2026-11-13	국토교통부
부령	전세사기피해자법 시행규칙 개정 (신청 서식, 선지급 정산)	2026-11-13	국토교통부
조례	시·도 전세피해지원센터 운영 및 긴급복지 연계 조례 정비	-	각 시·도

소요 예산

최소보장금 279억원 (2026년 추경), LH 매입은 기존 매입임대 예산 6조원 범위

정보시스템 구축

전세사기피해자 지원관리시스템 (jeonse.kgeop.go.kr) 최소보장금 신청 기능안심전세앱 다세대 위험진단 (2026년 9월)

중앙-지방 격차

피해 조사는 시·도가, 결정은 국토교통부 위원회가 맡아 지역별 조사 속도 차이가 결정 지연으로 이어진다. 긴급복지는 시·군·구가 집행한다.

이행 위험 요소

! 시행령 입법예고가 2026년 9월 현재 확인되지 않아 시행일 준수가 불확실
! 최소보장금 수령 시 공공임대 퇴거 요건과의 충돌이 정리되지 않음

최종 권고

권고안 (Primary Option)

공공매입 중심 확대를 축으로 하되, 2026년 11월 최소보장금 시행을 차질 없이 이행하고 대항력 즉시 발생 개정을 병행

피해자 4만 278명 가운데 LH 매입은 1만 256호로 4명 중 1명에 그치고, 사전협의 대기 물량이 2만 건대로 적체되어 있다. 검증된 집행 경로를 넓히는 것이 가장 빠르게 피해자 거주를 안정시키는 길이다.

최소보장금은 이미 법률이 되었으므로 보장률 논쟁보다 2026년 11월 13일 시행에 맞춘 시행령·규칙과 지급 체계를 갖추는 것이 우선이다. 보장률 상향은 첫 지급 실적과 구상권 회수율을 본 뒤 판단해도 늦지 않다.

예방 측면에서는 국토교통부가 이미 추진 중인 대항력 즉시 발생 개정이 비용 대비 효과가 크다. 보증금 예치제는 전세 시장 구조와 맞물려 단계적 검토가 필요하다.

이행 단계

1. 2026년 11월 13일 이전에 최소보장금 산정 기준·지급 절차·반납 규정을 담은 시행령과 국토교통부령을 입법예고하고 확정한다
2. 우선매수권 경합 해소 단서와 특화형 공공임대 근거를 담은 계류 법안을 국토교통위원회에서 우선 심사한다
3. LH 사전협의 적체 2만 건을 매입 가능·불가로 분류해 불가 유형(공동담보·위반건축물)에 대한 별도 처리 방안을 마련한다
4. 대항력 즉시 발생을 위한 주택임대차보호법 개정안을 발의하고 안심전세앱 다세대 위험진단을 2026년 9월에 출시한다
5. 최소보장금 첫 지급 후 6개월간 지급액·구상권 회수율을 공개해 보장률 상향 여부를 판단한다

기대 효과

→ 피해자 결정 후 거주 안정까지 걸리는 기간이 단축되고 사전협의 적체가 해소된다
→ 보증금의 3분의 1도 회수하지 못한 피해자에게 2026년 말부터 국가 보전이 시작된다
→ 대항력 공백을 이용한 사기 유형이 구조적으로 차단된다

위험 요소 (Risk Factors)

! 시행령 정비가 늦어지면 최소보장금 시행일을 지키지 못한다
! 보장률 33% 유지에 대한 피해자 단체의 반발이 후속 입법을 지연시킬 수 있다
! 2027년 5월 31일 일몰 이후의 제도 존속 여부가 정해지지 않아 신규 피해자 보호에 공백이 생길 수 있다

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지금 할 일

이사 전에 임차권등기부터 하기

피해자 결정 신청하기

경매가 시작됐다면 유예 신청하기

피해자 결정 후 지원 항목별로 개별 신청하기

불인정이면 30일 안에 이의신청하기

법률·심리 지원 함께 쓰기

받을 수 있는 것

경·공매 우선매수권

LH 피해주택 매입과 무상 거주

최소보장금

피해자 전용 버팀목 대환대출

긴급주거지원

경·공매 절차 대행

신용 보호

긴급복지와 세금 감면

주의할 점

문의처

핵심 요약

입법 현황

투표 결과

근거 및 데이터

관련 법령

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법

주택임대차보호법

공인중개사법

민사집행법

특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률

주요 통계 지표

뉴스 및 언론 보도

전세사기 피해 보증금 3분의 1 보장…법안 본회의 통과

재정당국 난색에…전세사기 최소보장률 50%→33%로 후퇴

LH 전세사기 피해주택 매입 '속도'…3월 995가구로 최대

[단독] 전세사기 키운 'HUG 보증기준 완화'…다시 조이자 사고 급감

전세사기 피해자 4만명 넘어섰다…LH, 피해주택 1만호 '매입 속도전'

정부 대응 계획

전세사기 예방 대책

2026년 개정 특별법 시행 준비 (최소보장금·선지급)

LH 피해주택 매입 가속과 경매차익 선지급

출처

이슈 개요

핵심 쟁점

이해관계자 분석

전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위원회 및 시민사회대책위

국토교통부

기획재정부

주택도시보증공사(HUG)와 한국토지주택공사(LH)

한국공인중개사협회

갈등 지점 분석

정책 대안 평가

최소보장률 50% 상향과 구상권 회수 강화

장점 (Pros)

단점 (Cons)

배드뱅크를 통한 선순위 근저당 공공 매입

장점 (Pros)

단점 (Cons)

보증금 제3자 예치제와 대항력 즉시 발생

장점 (Pros)

단점 (Cons)

공공매입 중심 확대와 우선매수권 경합 해소

장점 (Pros)

단점 (Cons)

헌법·법적 위험

법체계 정합성

기본권 제한 분석

헌법재판소 위헌 심판 가능성

권고 안전장치

재정·규제 영향

연도별 추정

규제 부담

규제영향분석 요약

이행 요건

하위법령 제·개정

정보시스템 구축

중앙-지방 격차

이행 위험 요소